2018年房地产估价师考试理论与方法专项训练题之收益法及其运用3

　　一、判断题

　　1、自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。(　)

　　对

　　错

　　2、收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。(　)

　　对

　　错

　　3、利率是指单位时间内的利息与本金的比率。(　)

　　对

　　错

　　4、投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。(　)

　　对

　　错

　　对

　　错

　　6、两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高。(　)

　　对

　　错

　　7、甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/㎡，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/㎡，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为6%)。(　)

　　对

　　错

　　8、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益额递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。(　)

　　对

　　错

　　9、在估价中并存在一个统一不变的报酬率数值。(　)

　　对

　　错

　　10、收益法的本质是以房地产的已经产生收益为导向来求取房地产的价值或价格。(　)

　　对

　　错

　　二、简答题

　　1、某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。