2017房地产估价师理论与方法专项习题八

　　1.【多选题】

　　运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括()

　　A房地产税

　　B保险费

　　C人员工资及办公费用

　　D保持房地产正常运转的成本

　　E房地产改扩建费用

　　正确答案A,B,C,D,

　　2.【多选题】

　　根据所对应的不同种类的年收益，收益乘数具体有()

　　A毛租金乘数

　　B净租金乘数

　　C潜在毛收入乘数

　　D有效毛收入乘数

　　E净收益乘数

　　正确答案A,C,D,E,

　　3.【多选题】

　　可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有().【2007年考题

　　A潜在毛租金收入

　　B有效毛收入

　　C净运营收益

　　D税前现金流量

　　E税后现金流量

　　正确答案C,D,E,

　　解析：可用于报酬资本化法中的转换为价值的收入或收益有净运营收益、税前现金流量、税后现金流量。

　　4.【多选题】

　　有了资金的时间价值观念后，收益性房地产的价值就是其未来净收益现值之和，该价值的高低主要取决于()

　　A未来净收益的大小

　　B获得净收益的报酬率的大小

　　C获得净收益期限的长短

　　D市场年利率的大小

　　E获得净收益的可靠性

　　正确答案A,C,E,

　　5.【多选题】

　　以下可以适用收益法估价的对象是()

　　A游乐场

　　B仓库

　　C廉租住宅

　　D标准厂房

　　E写字楼

　　正确答案A,B,D,E,

　　6.【多选题】

　　收益性房地产的价值高底主要取决于().【2005年考题

　　A已经获得净收益的大小

　　B未来获得净收益的风险

　　C未来获得净收益的大小

　　D目前总收益的大小

　　E未来获得净收益期限的长短

　　正确答案B,C,E,

　　解析：有了资金的时间价值观点以后，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于以下3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值越高，反之就越低;②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值越高，反之就越低;③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。

　　7.【多选题】

　　根据净收益求取的不同，收益法可分为().【2006年考题

　　A直接资本化法

　　B投资法

　　C收益乘数法

　　D利润法

　　E现金流量折现法

　　正确答案A,E,

　　解析：根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化形式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法.而报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。

　　8.【多选题】

　　以下房地产中是基于租赁收入测算净收益的有()

　　A影剧院

　　B普通住宅

　　C仓库

　　D停车场

　　E汽车加油站

　　正确答案B,C,D,

　　9.【多选题】

　　在

　　的情况下，采用市场提取法求取报酬率Y要用到()

　　A试错法

　　B移动平均法

　　C曲线拟合法

　　D线性内插法

　　E指数修匀法

　　正确答案A,D,

　　10.【多选题】

　　从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含()等.【2004年考题

　　A房地产改扩建费用

　　B抵押贷款还本付息额

　　C房屋设备折旧费

　　D所得税

　　E房屋装修折旧费

　　正确答案A,B,D,

　　解析：运营费用，是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为承租人提供服务的费用(如清洁、保安)等.但运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。