第二节 对房地产估价的各种需要
一、房地产抵押的需要 (掌握)
抵押人担保债权不得超出抵押物价值。贷款金额小于抵押房地产的价值。——出于债务安全的需要
房地产抵押对房地产估价的需要(6种):初次抵押估价、再次抵押估价、转抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间估价、处置抵押房地产估价。
为抵押贷款提供相关服务。
——贷款前期,除了提供估价服务,还可以对贷款项目进行评价、抵押成数测算。
——贷款期间,提供抵押房地产及其价值动态评估,及时化解信贷风险,提高抵押房地产质量,保障金融机构债权安全。
——贷款处置期,提供处置抵押房地产价值评估,以及资产处置方案、处置方式分析咨询服务等。
下列经济活动中,需要评估房地产抵押价值的是( )。【2009真题】
A.增加抵押贷款
B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D.处置抵押房地产
E.租赁抵押房地产
『正确答案』ABCD
『答案解析』前四者都是需要的,租赁时需要确定租金,但是不需要确定抵押价值。参见P14~15。
二、 房地产征收征用的需要(掌握)
征收是强制收买,所有权变更,不返还。
征用是强制使用,只是使用权的变更,到期返还给使用权人。
记忆要点:实施征收,遵循“公共利益原则”,实施补偿,遵循“公平补偿原则”
补偿既包括使用上的补偿,也包括实际损失。注意P16最下面的一段文字,这里可以提炼的考题内容很多。
——房地产被征收后损毁的,补偿为“使用上的补偿(相当于租金)+损毁前后的价差”
——被征收后灭失的,补偿为“使用上的补偿+被损毁的价值”
——被征收人房屋采取产权调换时,补偿为“被征收房屋和调换房屋的产权调换差价”
评估时,有时还需要评估房地产之外的其他损失。
三、房地产税收的需要 (熟悉)
在第一门课程中政策与制度部分涉及税收内容,因而不会是本章中的重要考点。可以略过。
四、房地产保险的需要
在保险的三个阶段有不同的估价需要(相关知识中考保险,这里很少考)
——投保时,确定保险标的的实际价值,据以确定保额和保费
——保险事故发生后,确定保险标的的损失,据以确定保险赔偿金额
——保险期间,确定保险标的价值的变化,以采取相应的补救措施
五、房地产转让和租赁的需要 (熟悉)