四、综合分析题
(一)
某房地产开发企业1幢商住楼。2012年5月,以该在建工程抵押向甲银行贷款,未办理登记。2012年10月,该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款,办理了抵押登记,11月该企业取得预售许可证。2012年12月,无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套,2014年3月该项目竣工交付。5月,该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月,该企业到期不能偿还债务,甲、乙银行向法院申请实现抵押权。
1.【题干】该项目竣工验收前,甲企业可能申请的登记为( )。
【选项】
A.预告
B.抵押
C.在建工程抵押
D.抵押权预告
【答案】AC
【解析】本题考查的是不动产登记的类型。《物权法》第二十条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。《物权法》还将在建工程抵押纳人抵押权登记的范畴。
【考点】
2.【题干】刘某应缴纳的契税为( )元。
【选项】
A.9000
B.13500
C.27000
D.45000
【答案】A
【解析】本题考查的是契税。无房的刘某购房90平方米以下契税按照1%计算。
3.【题干】该企业出租给丙商场应缴纳的税为( )。
【选项】
A.契税
B.所得税
C.印花税
D.土地増值税
【答案】BC
【解析】本题考查的是印花税。该企业把商场出租给丙,则需要交纳企业所得税、印花税。
【考点】
4.【题干】关于该企业出租商业用房的说法,正确的是( )。
【选项】
A.应当向房产管理部门申请登记备案
B.应当经甲、乙银行同意
C.该租赁关系不得对抗乙银行的抵押权
D.该租赁关系不受抵押权影响
【答案】AC
【解析】本题考查的是商品房屋租赁登记备案。《城市房地产管理法》规定“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案”。抵押权设立后房屋出租的,租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
【考点】
5.【题干】关于法院处罝抵押物时优先保护的说法,正确的为( )。
【选项】
A.应当首先保护购房人刘某的权益
B.甲银行抵押在先,优先受偿
C.乙银行办理了登记,应当优先受偿
D.甲、乙银行按贷款比例受偿
【答案】C
【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。物权法第一百九十九条:同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。
【考点】