房地产估价师制度与政策练习题二

1.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ B ）为好。

A、重建成本；B、重置成本；C、完全成本；D、重新购建价格

2.某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（   ）。

A、6.6%；B、5.8%；C、6.2%；D、6.4%

R0=L×RL+B×RB;

L:土地价值占房地价值的比率；B：建筑物价值占房地价值的比率，L+B=100%；

RL——土地资本化率；RB——建筑物资本化率；

=30%×5%+（1-30%）×7%=6.4%

3.评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（ C ）。

Ａ、市场法；Ｂ、收益法；Ｃ、路线价法；Ｄ、假设开发法

4.一临街深度22.86ｍ（即75英尺），临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为（  A ）。

A、452.63万元；B、75.44万元；C、339.47万元；D、377.19万元

当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，所以根据下面两个公式：该宗土地的单价＝路线价×平均深度价格修正率，该宗土地的总价＝土地单价×土地面积，将已知参数代入以上两公式即得所求。

5500×120%×30×22.86=452.63

5.通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（  C ）年。

Ａ、50； Ｂ、10；Ｃ、20； Ｄ、无法知道

6.在一般情况下，（ B ）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

Ａ、重建价格；Ｂ、重置价格；Ｃ、重新购建价格；Ｄ、积算价格

7.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8％，则该写字楼目前的收益价格为（ B  ）。

  Ａ、4858； B、5200；Ｃ、2700； D、6264

8.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6％，自有资本要求的资本化率为9％，则该类房地产的资本化率为（ B ）％。  Ａ、6； Ｂ、6.9；Ｃ、8.8；Ｄ、９

综合资本化率为抵押贷款资本化率与自有资金资本化率的加权平均数，即：

R0=M×RM+(1-M)RE

M——贷款价值比，也称为贷款成数，是贷款金额占房地产价值的比率；

RM——抵押贷款资本化率，等于抵押贷款常数；

RE——自有资金资本化率。

=0.7×6%+（1-0.7）×9%=6.9%

9.对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（ B ）。

A．谨慎价值；B．市场价值；C．残余价值；D．快速变现价值

10.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（ C ）。

A．区位因素；B．社会因素；C．实物因素；D．权益因素

11.评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/㎡，装修标准为1000元/㎡（甲别墅的装修标准为800元/㎡），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ B ）元/㎡。

A．7020；B．7091；C．7380；D．8580

解析：（8000－1000＋800）/1.1＝7091（元/㎡）。此题要先进行实物状况调整，将乙别墅的装修标准调整为甲别墅的装修标准，然后再进行区位状况调整。

12.一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ A ）。

A．上升；B．下降；C．保持相对稳定；D．先上升后下降

13.某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ C ）。

A．技术上的可能；B．经济上的可行；C．价值最大化；D．法律上许可。