2019房地产估价师教材<制度与政策>第五章考点：房地产抵押合同

房地产抵押合同

　　房地产抵押是担保债权债务履行的手段。房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议，是债权债务合同的从合同。债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效。房地产抵押是一种标的物价值很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同。

　　房地产抵押合同一般应载明下列内容：

　　(1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;

　　(2)被担保债权种类、数额;

　　(3)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至、所有权归属或者使用权归属等;

　　(4)抵押房地产的价值;

　　(5)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;

　　(6)债务人履行债务的期限;

　　(7)担保的范围;

　　(8)违约责任;

　　(9)争议解决的方式;

　　(10)抵押合同订立的时间与地点;

　　(11)双方约定的其他事项。

　　抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产归债权人所有。

　　抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。

　　【例题】房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押合同。房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同都是要式合同。

　　【2014年真题】当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定(　)。

　　A.债务履行期限

　　B.被担保的债权数额

　　C.抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人

　　D.债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押合同。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产归债权人所有。参见教材P124。

　　五、房地产抵押估价（考点、掌握）

　　房地产抵押要确定其抵押价值。根据原建设部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合印发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》的规定，商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。

　　通过委托估价方式确定房地产抵押价值的，原则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估，但商业银行与借款人另有约定的，也可以按照约定，由约定方委托房地产估价机构进行评估。

　　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

　　【例题】在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括(　)。

　　A.拖欠的建筑工程材料费

　　B.拖欠的建筑工人工资

　　C.抵押担保债权

　　D.出租房屋租金

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价中，扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。参见教材P125。

　　在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查;全面、细致地了解估价对象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片;处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由等。

　　【例题】在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是(　)。

　　A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性

　　B.对估价对象进行实地查看

　　C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况

　　D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照

　　E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查。参见教材P125。

　　房地产抵押估价报告要全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况;披露估价对象已设定的抵押权;对估价对象的变现能力分析;披露已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，并说明其对估价结果可能产生的影响;将法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录、内外部状况照片作为估价报告的附件。