2017房地产估价师《案例分析》习题(6)

2017房地产估价师《案例分析》习题(6)

　　某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.

　　请问：

　　1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

　　2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

　　答案：

　　1)错误有：

　　①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。

　　②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

　　③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

　　2)还应将重置价格减去折旧：

　　①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

　　②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

　　③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

　　某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

　　(问题1) 估价人员应根据(　)用途对该两幢房屋进行估价。

　　A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

　　B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价

　　C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

　　D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

　　(问题2) 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列(　)途径。

　　A.自行改变

　　B.经上级主管部门批准改变

　　C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续

　　D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

　　答案：1、 B　2、B

　　该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为(　)

　　A.该两幢建筑物抵押评估价值之和

　　B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

　　C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　(问题4) 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为(　)

　　A.该两幢房屋的正常市场价值

　　B.该两幢建筑物的重新建造成本

　　C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

　　D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

　　答案：3、 D　4、D

　　某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

　　请问：

　　1.这样的做法有哪些错误?

　　答案：

　　1.错误

　　(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例(2分);

　　(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益;

　　(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益;

　　(4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。

　　2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

　　答案：

　　2.具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。

　　2006年考查拆迁用途的确定和获取估价途径;可比实例、潜在毛收入、净收益选取注意事项;成本法重置价格的确定。

　　某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.

　　请问：

　　1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

　　2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

　　答案：

　　1.错误有：

　　(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用(或重置价格)。