2016年注册房地产估价师案例与分析指错题（六）

　　封面(略)

　　目录(略)

　　致委托人函(略)

　　××有限公司：

　　受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号一层(房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29㎡)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。

　　我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查看和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下(见表1)：

　　表1　估价对象估价结果一览表

　　注：估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　××房地产估价有限公司(盖章)

　　法人代表：×××

　　二O 0九年五月二十二日

　　注册房地产估价师声明(略)

　　估价的假设和限制条件(略)

　　房地产估价结果报告

　　一、估价委托人(略)

　　二、估价机构(略)

　　三、估价对象

　　(一)实物状况

　　估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中一～二层为商铺和酒楼，三层为茶楼，四～五层为客房及办公用房。

　　大楼外墙粉色墙砖，一～三层为大面积玻璃窗，四～五层为玻璃幕墙;内部设备有中央空调、自动喷淋系统、一部电梯、二部消防楼梯。

　　估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29㎡，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。

　　经估价人员实地查看，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。

　　(二)权益状况

　　估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号一层的商业用房。

　　估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号;房屋所有权人：××有限公司;房屋坐落：略;产别：私产;幢号：××;房号：××;结构：框架;房屋总层数：5层;所在层数：一层;建筑面积：339.29㎡;设计用途：商业;登记日期：2007年6月6日。

　　估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号;土地使用者：××有限公司;坐落：略;地号：略;地类(用途)：商业用地;使用权类型：出让;使用权面积：3065.30㎡;终止日期：2046年4月20日;登记日期：2006年4月21日。

　　至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查看情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。

　　四、区位状况(略)

　　五、估价目的

　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　六、估价时点

　　2009年4月21日。

　　七、价值定义

　　本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。

　　八、估价依据(略)

　　九、估价原则(略)

　　十、估价方法(略)

　　十一、估价结果

　　经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96 元/㎡.

　　十二、估价对象变现能力分析(略)

　　十三、估价人员(略)

　　十四、估价作业日期

　　2009年4月21日至2009年5月22日

　　十五、估价报告应用的有效期(略)

　　××房地产估价有限公司

　　2009年5月22日

　　附件(略)

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析(略)

　　四、最高最佳利用分析(略)

　　五、估价方法选用(略)