2016年房地产估价师考试《案例与分析》最新预测试题（一）_第5页

　　参考答案

　　一、问答题

　　(一)答：

　　1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

　　2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

　　(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

　　(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定：

　　(3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;

　　(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

　　(二)答：

　　1.不可取。

　　因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。

　　2.确定出租部分潜在毛收入时应注意：

　　(1)租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计;

　　(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入;

　　(3)应考虑是否存在无形收益。

　　3.确定自营部分净收益时应注意：

　　(1)测算正常客观的净经营(营业)收入;

　　(2)应扣除正常商业利润。

　　或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非

　　房地产本身要素所产生的收益。

　　或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费

　　用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

　　(三)答：

　　1.错误有：

　　(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用(或重置价格)。

　　或：不应采用实际支出时的各项成本费用。

　　(2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

　　或：不应计自至估价时点。

　　(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

　　或：利润不应是开发商的期望利润。

　　2.重置价格还应减去折旧。

　　或：(1)或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

　　(2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

　　(3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

　　二、单项选择题

　　(一)1.B2.A3.D4.D

　　(二)5.C6.D7.C

　　(三)8.D9.B10.A

　　三、指错题

　　1.致委托方函缺估价时点。

　　2.致委托方函缺估价报告应用的有效期。

　　3.结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积(或分摊土地面积)。

　　4.结果报告估价方法中缺估价方法定义(或各种方法未做说明)。

　　5.结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为：如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任。

　　6.技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，应修正。

　　7.比较因素欠缺，如可比实例建成年代、容积率、可收益年限等是否相近。

　　8.缺少可比实例因素的分析说明(或缺少可比实例因素修正系数取值说明)。

　　9.可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。

　　10.市场法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。

　　11.估价对象一层层高4.5m，未进行相应修正处理。

　　12.技术报告中市场法缺少计算公式。

　　13.租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。

　　14.10%空置率和租金损失率5%应说明确定理由。

　　15.有效毛收入计算应为190086×(1-10%-5%)=161573元。

　　16.营业税及附加为租金收入的5.85%不准确，应为5.5%。

　　17.出租房屋管理费和租赁费用按经验数据取值不妥，应按市场客观分析判断得出(或管理费和租赁费用取2.5%，理由不充分)。

　　18.保险费的计算基础错误，应为建筑物现值。

　　19.收益法公式的选用没有理由(或：未考虑租金未来的变化)。

　　20.土地剩余使用年限应为37.5年。

　　21.收益法采用建筑物耐用年限作为收益年限错误，应按土地使用权剩余年限计算(37.5年)(或公式中n年取值错误)。

　　22.可比实例缺少币种。

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误

　　1.商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12%。

　　2.商铺开发后的总价值计算时，应扣除300m2独立车棚的面积。

　　商铺开发完成后的总价值=4118.45×8700=3583.05(万元)或3760.52×8700=3271.65万元。

　　3.在计算2006年9月1目总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。

　　总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04

　　V=5322.25万元