2018年房地产估价师案例与分析第三章第一节房地产转让估价

　　第一节　房地产转让估价

　　一、房地产转让估价的特点

　　房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。房地产转让估价特点主要表现为：

　　(1)从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行的，价值时点则在估价作业日期之后。

　　(2)从委托人和估价主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的估价机构估价，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。

　　(3)从估价目的和要求上讲，房地产转让估价只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的估价，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性。如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。

　　作为估价机构，对该宗房地产进行估价时，其估价结果可能有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和执业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。

　　二、房地产转让估价的常用方法

　　房地产转让估价可采用比较法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修正法等。

　　(1)比较法

　　由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此比较法是房地产转让估价普遍采用的方法。对于单纯国有土地使用权转让价格估价时，选取的市场交易实例必须具有可比性，即表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。

　　(2)假设开发法

　　对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，通过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。

　　(3)成本法

　　当市场上交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。

　　(4)收益法

　　对于收益性的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用收益法进行估价。

　　(5)基准地价修正法

　　基准地价修正法主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价。基准地价修正法的关键是确定土地的基准地价。

　　三、房地产转让估价的注意事项

　　1.房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，估价市场价值或投资价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。

　　2.房地产转让估价应调查了解转让人、受让人对转让对象状况、转让价款支付方式、转让税费负担等转让条件的设定或约定，并应符合下列规定：

　　(1)当转让人、受让人对转让条件有书面设定或约定时，宜估价在其书面设定或约定的转让条件下的价值或价格;

　　(2)当转让人、受让人对转让条件无书面设定、约定或书面设定、约定不明确时，应估价转让对象在价值时点的状况、转让价款在价值时点一次性付清、转让税费正常负担下的价值或价格。

　　3.已出租的房地产转让估价，应估价出租人权益价值;转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行估价无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。

　　4.以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让估价，估价对象应符合法律、法规规定的转让条件，并应根据国家和估价对象所在地的土地收益处理规定，给出需要缴纳的出让金等费用或转让价格中所含的土地收益。

　　5.保障性住房销售估价，应根据分享产权、独享产权等产权享有方式，估价市场价值或其他特定价值、价格。对采取分享产权的，宜估价市场价值;对采取独享产权的，宜根据类似商品住房的市场价格、保障性住房的成本价格、保障性住房供应对象的支付能力、政府补贴水平及每套住房所处楼幢、楼层、朝向等保障性住房价格影响因素，测算公平合理的销售价格水平。但国家和保障性住房所在地对保障性住房销售价格确定有特别规定的，应按其规定执行。

　　【案例3—1】

　　报告整体规范，思路清晰，可借鉴

　　××大厦裙楼及塔楼A座11—28层房地产转让价值估价结果报告

　　一、估价委托人(略)

　　二、估价机构(略)

　　三、估价对象

　　(一)估价范围界定

　　估价对象为位于××市××区××街1号××大厦的1～3层裙楼与A座塔楼的11～28层房地产。根据《关于发布××内土地级别及土地出让金标准的通知》(××发[2005]68号)规定，估价对象坐落地点为一级二类地，属公建集中区。估价对象临街状况为：东侧为已建成建筑，距离××路100m，西临××路，北侧距离××街100m，南侧××街。