2018年房地产估价师案例与分析第五章第一节房地产估价规范

　　第一节房地产估价规范

　　(2015-12-01实施)

　　本次修订的主要内容是：1.调整了章节划分，删除了原规范的第二章术语和附录A估价报告的规范格式;2.增加了路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、损失资本化法、价差法等方法，以及房地产损害赔偿估价、房地产投资基金物业估价、为财务报告服务的房地产估价等目的的估价;3.细化、完善了估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、估价职业道德等内容。

　　2 估价原则

　　2.0.1 房地产的市场价值评估，应遵循下列原则：

　　1.独立、客观、公正原则;

　　2.合法原则;

　　3.价值时点原则;

　　4.替代原则;

　　5.最高最佳利用原则。

　　2.0.2 房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。

　　2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适用的原则，并可增加其他适用的原则。

　　2.0.4 遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：

　　1.遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。

　　2.遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

　　3.遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

　　4.遵循替代原则，评估价值与估计对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。

　　5.遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

　　6.遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。

　　2.0.5 估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定 ，并应符合下列规定：

　　1.当估价对象的权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不同时，应先根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度或意向取得者角度 进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况。

　　2.当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并在估价报告中说明：

　　1)维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价;

　　2)更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价;

　　3)改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价;

　　4)改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价;

　　5)重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价;

　　6)上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。

　　2.0.6 当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：

　　1.政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价;

　　2.政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：

　　1)登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途;

　　2)实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。

　　3 估价程序

　　3.0.1 房地产估价应按下列程序进行：

　　1.受理估价委托;

　　2.确定估价基本事项;

　　3.制定估价作业方案;

　　4.搜集估价所需资料;

　　5.实地查勘估价对象;

　　6.选用估价方法进行测算;

　　7.确定估价结果;

　　8.撰写估价报告;

　　9.审核估价报告;

　　10.交付估价报告;

　　11.保存估价资料。

　　3.0.2 估价委托应由房地产估价机构统一受理，并应符合下列规定：

　　1.在接受估价委托时，应要求估价委托人出具估价委托书;

　　2.决定受理估价委托的，应与估价委托人订立书面估价委托合同;

　　3.受理估价委托后，应根据估价项目的规模、难度和完成时间确定参加估价的注册房地产估价师数量，并至少选派两名能胜任该估价工作的注册房地产估价师共同进行估价，且应明确其中一人为项目负责人；

　　4.除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。

　　3.0.3 估价基本事项包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型 ，应在与估价委托人进行沟通及调查有关情况和规定的基础上进行确定，并应符合下列规定：

　　1.估价目的应根据估价委托人真实、具体的估价需要及估价报告的预期用途或预期使用者确定，对表述应具体、准确、简洁。