2017年房地产估价师《案例分析》辅导：房地产估价报告写作

　　一、房地产估价报告的构成要素

　　根据《房地产估价规范》的规定，一份完整的估价报告应包括以下8项内容：

　　1.封面;

　　2.目录;

　　3.致委托人函;

　　4.注册房地产估价师声明;

　　5.估价的假设和限制条件;

　　6.估价结果报告;

　　7.估价技术报告;

　　8.附件。

　　二、房地产估价报告的写作

　　(一)封面的写作(7项)

　　房地产估价报告的封面除了写有估价报告名称外，一般还应包括估价项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期及估价报告编号。

　　1.估价报告名称

　　估价报告名称一般为“房地产估价报告”。房地产抵押估价报告的名称应为“房地产抵押估价报告”、 “城市房屋拆迁估价报告”。

　　2.估价项目名称

　　房地产估价报告封面上的估价项目名称要写全称。其中重点要突出估价对象所在的区位及物业名称及用途。

　　如“深圳市罗湖区布吉路××花园××阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路”表示估价对象的区位;“××花园××阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在估价时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称;“住宅”表示估价对象的用途。

　　需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在建工程，项目建成后有可能重新冠名。因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了估价时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析中作简要说明。

　　3.估价委托人

　　房地产估价报告封面上的估价委托人，只要准确无误地写明其全称即可。如“××贸易有限公司”为委托人的全称。如果是个人委托估价的，则写明委托人的姓名。

　　4.估价机构

　　房地产估价报告封面上的估价机构，同委托人相对应，准确无误地写明估价机构的全称即可。如“××房地产估价有限公司”为估价机构的全称。

　　5.注册房地产估价师

　　房地产估价报告封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。

　　6.估价作业日期

　　房地产估价报告封面上的估价作业日期，是指本次估价的起止日期，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。需要注意的是，封面上的估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期相一致。

　　7.估价报告编号

　　房地产估价报告封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的报告编号。将估价报告编号写在封面上便于估价报告的查阅及档案管理。

　　【例1-1】某房地产估价报告封面写作实例

　　房地产估价报告

　　估价项目名称：广州市越秀区东风路××花园××阁第15层A、B共二套住宅房地产价值评估

　　委托人：广州市×××贸易公司

　　估价机构：广东××房地产评估有限公司

　　注册房地产估价师：×××(注册号××)、×××(注册号××)、×××(注册号××)

　　估价作业日期：2006年7月11日至2006年8月4日

　　估价报告编号：粤评房(1)字第×××××××号

　　(二)目录

　　房地产估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误。

　　(三)致委托人函

　　在致委托人函当中，受函方要写明估价委托人的全称。致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型和估价结果。致函方即本次评估的房地产估价机构，要署机构的全称(要求盖章)。致函日期一般为报告的出具日期，即估价作业日期的截止年月日。

　　致委托人函应包括以下内容：

　　(1)致委托人函(标题)

　　(2)致函对象：(为委托人的全称)

　　(3)致函正文：(说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型和估价结果)

　　(4)致函落款：(为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签字、盖章)

　　(5)致函日期：(为致函的年月日)

　　【例1-2】致委托人函的写作实例

　　××公司：

　　受贵公司委托，我们对位于××市××区××路××号的××购物中心房地产的抵押价值进行了评估。估价的目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点是：2006年8月22日。经过实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行了分析、测算和判断，确定××购物中心房地产的抵押价值为人民币1548165140元，大写金额人民币壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰肆拾元整。

　　××房地产评估有限公司

　　法定代表人：×××

　　二〇〇六年八月二十五日

　　(四)注册房地产估价师声明

　　在房地产估价报告中，估价师声明应包括以下内容：

　　(1)估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。

　　(2)估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　(3)估价人员与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　(4)估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写的估价报告。

　　(5)估价人员已对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。

　　(6)没有人对估价报告提供了重要专业帮助(若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名)。

　　(7)其他需要说明的事项。

　　注意两个方面的问题：①估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力;②在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。