房地产估价师案例分析笔记第二章_第4页

　　第五节　餐饮房地产的估价

　　餐饮房地产及其估价特点：地段选择的差异性;营业收入的差异性。

　　餐饮房地产的估价技术路线与估价方法的选用与商业房地产、酒店基本类似，可参阅本章第二、四节。但由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，因此利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润;即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。

　　第六节　工业房地产的估价

　　工业房地产及其估价特点：涉及的行业多;非标准厂房多，建筑工程造价相差大;要区分设备和建筑物的造价;受腐蚀的可能性大。

　　影响工业房地产价格的主要区位状况：交通条件;基础设施;地理位置。

　　影响工业房地产价格的主要实物状况：用地面积与形状;地质和水文条件;房地产用途。

　　工业房地产估价的常用方法：成本法，工业房地产估价时采用较多的是成本法;市场法，在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例、(特别是出租实例)通常较多，可以考虑采用市场法估价;收益法，如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。

　　工业房地产估价的技术路线及难点处理：工业房地产一般采用成本法估价，在利用成本法估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价评估时，应注意所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。对建筑物的估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设定额管理站公布的最新工业建筑造价标准确定估价对象工程造价。

　　第七节　特殊用途房地产的估价

　　特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权。

　　地下停车库价格特点：同一地区单位价格不会出现较大的变化;价格受地上房地产租售状况的影响。

　　地下停车库常见的估价方法和技术路线：一般而言，停车库价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。停车库价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产;其次，应该考察其周边房地产中类似房地产的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。

　　加油站房地产估价的一般特点：位置极其重要并且分布离散性较强;经营的个性差异显著;存在成品油特许经营权带来的超额利润。

　　加油站常见的估价方法和技术路线：目前加油站市场交易实例还不多见，加油站估价一般难以采用市场法，由于加油站是在经营期间有持续性收益的经营型房地产，因此一般主要采用收益法估价，此外也可以利用成本法作为估价的辅助方法。采用收益法评估加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此应在净收益的计算中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。