2017年房地产估价师考试案例分析学习总结(五)

　　9、修正幅度过大，单项修正超过20%。

　　12、实例应修正差别不应太大：修正单项不能超过20%，综合修正不能超过30%;在修正表中各因素的比较中，是否漏掉交易情况和交易日期的说明。

　　13、房地产状况调整时，包括区位、实体、权益三方面;要进行年限修正、容积率修正、楼层调整。

　　14、修正系数的确定没有充足的理由;修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。市场法中系数的取值要有依据，修正系数的确定没有充足的理由。

　　15、交易情况修正时表述不误，应说“可比实例成交价格比其正常价格高(低)多少”。

　　16、将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆。

　　17、日期调整时指数选取不合适。

　　18、可比实例成交日期应精确到年月日，日期调整时取100%时，应说明该年同一供求范围该类型房地产价格稳定或无明显波动。

　　19、环比与定基混淆。

　　20、区域因素与个别因素混淆不清，可比实例不符合条件。

　　21、区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。

　　22、区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。

　　23、区域因素比较修正的内涵理解错误。

　　24、比较修正项目有漏项，如地下室、车库等其他因素。

　　25、间接因素与直接比较混淆不清。

　　26、区域、实物、权益修正时应明确具体事项。

　　27、交易情况和交易目的不同;交易状况不清;成交价描述不清;成交日期、付款方式交待不清;

　　28、修正项目出现错误，如临街的应在区域因素而在个别因素修正了;

　　29、加权时出现矛盾，最接近的应赋予大的权数;

　　30、市场比较法中修正系数的位置是否有误，本应该在分子上修正的，而在分母上修正了，本应该增加的而减少了，如可比实例房地产的位置、实物、状况比估价对象优越(+2%)，则价格应向下修正为100/102，而修正成100/98是不对的;

　　31、在市场法交易日期修正中，货币单位换算的时机要看以那种货币单位上涨或下跌，还要搞清上涨或下跌的幅度和多少个月要记清以及在计算时的位置以及搞清是定基价格指数还是环比价格指数等;

　　32、比较实例的用途，结构等必须一致，不一致适应说明

　　33、选择的可比实例描述不清：①交易日期描述不清;②交易情况描述不清(买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等) ;③交易的价格描述不清(单价、总价、交易规模、币种、单位);④交易房地产状况不清(现房、期房、结构、装修等);⑤付款方式(一次性、分期);⑥交易时可比实例的规模(建筑规模、占地规模)上述，一点描述不清为一错点。

　　34、选择可比实例可比性差：①相同地区或同一供求圈内;②用途应相同;③建筑结构相同;④建筑规模应相当;⑤权利性质应相同(主要是土地);⑤交易类型与估价目的应相同 ;⑦可比实例交易成交日期与估价时点应接近;⑧交换价格可修正为正常交易价格

　　35、四项修正错误：单项修正不超过20%，综合修正不超过30%;综合修正=各项修正幅度绝对值和 ;只有这样交易实例才可能修正为正常价格

　　36、系数修正方面的错误：⑴修正项目错误;⑵修正方向错误：分子、分母修正颠倒(日期为分子，其它为分母);修正上下方向调整错误;

　　37、可比实例房地产状况的修正应采取交易当时的状况

　　38、交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平(主要是汇率选取)

　　39、加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾：交易日期、交易情况接近估价时点，权数应大;区域因素、个别因素较差，权数应小。