2017年房地产估价师考试案例分析学习总结(三)

　　一、估价报告本身的不完善

　　㈠估价报告内容不完整，缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目

　　⑴缺少委托估价方有关项目：如单位名称、法人代表及住所或个人姓名和住所等(个人委托);

　　⑵缺少受理估价方有关项目：如名称、住所，特别是估价资格等级;

　　⑶缺估价原则; ⑷没有估价的假设前提和限制条件;

　　⑸缺少估价时点; ⑹缺少价值定义或价值定义中价值标准或价值内涵表述不确切;

　　⑺估价方法没有说明定义; ⑻缺少估价作业日期;

　　⑼估价结果缺少大写、单价或货币单位等，用外币表示时缺少相应的汇率，等等。

　　⑽没有估价师声明; ⑾没有附件; ⑿没有估价人员; ⒀没有说明。

　　⒁缺少估价目的或估价目的含糊不清;是何种条件状态下的价格。如熟地、毛地;开发场地还是项目完成时的土地;已完工建筑还是在建工程;期地、期房现房等。

　　⒂缺估价依据。估价方法及操作的主要依据;与估价目的相配合的合法性依据等。

　　㈡房地产策划报告本身的不完善P396

　　二、对估价对象描述不清

　　★对估价对象没有描述或描述不清。具体包括：估价对象名称、坐落、面积、形状、四至、用途、现状、楼层、结构、装修、设备、建成年月、规划限制条件、建筑物利用现状、建筑物建成年月、产权状况没有描述或描述不清(权属性质和土地使用年限)等

　　★估价对象概况交代不清，所需资料收集不全面。土地需说明：名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等。建筑物需说明：名称、坐落(门牌)、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年代、用途、产权状况及证明等。单独估价建筑物时，也要有土地证明。此外，还应对环境作简要说明。

　　A、权益方面：

　　1、土地使用人(估价对象的产权，即未说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权)

　　2、土地使用的性质(出让、划拨;集体土地还是国有土地，长期用地还是临时用地;何时取得、取得方式、法律文书证明等)。

　　3、土地使用权年限交代不清，如50年(少起止年月)

　　估价对象权利状况交待不清，通常情况下无土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期

　　4、土地的规划用途交代不清

　　5、有无土地使用权证、所有权证

　　6、是否共有、部分产权

　　7、产权有无争议

　　B、土地物理状况方面

　　1、土地“生熟”程度描述不清

　　2、土地地价类别交代不清(几类用地、商业、工业)

　　3、土地用途交代不清(商业、工业、住宅)

　　4、建筑容率不清

　　5、建筑密度不清

　　6、绿化率介绍不清

　　其中(3、4、5、6为规划中确定的指标，以规划审批件为准，不可假设)

　　C、房地产中的土地：

　　1、土地面积、形状等

　　2、土地四至

　　(1、2归类为一个错误)

　　D、建筑物方面：

　　1、房屋用途交代不清(如有土地用途，视为清晰)

　　2、建筑物结构交代不清(房屋层数)

　　3、房屋建成年代不清 注：2，3错误可描述为建筑物实物状况交代不清

　　4、房屋的状况(分为完整、在建工程)，房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)

　　5、房屋装修(主要指宾馆、酒店，住宅不用交代)

　　6、是否具有房屋所有权证没有交代

　　7、房屋的权属交代不清(特别是抵押的情况)

　　8、房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)