2018年房地产估价师考试经营与管理模拟试题（3）

　　1、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过(　　)确定是否进行投资。

　　A.等待投资型期权估价

　　B.放弃型期权估价

　　C.成长型期权估价

　　D.柔性期权估价

　　【正确答案】：C

　　2、(　　)资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

　　A.一手

　　B.基础

　　C.原始

　　D.二手

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。参见教材P108。

　　3、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是(　　)。

　　A.有效市场>渗透市场>服务市场

　　B.服务市场>有效市场>渗透市场

　　C.有效市场>服务市场>渗透市场

　　D.服务市场>渗透市场>有效市场

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。参见教材P113。

　　4、某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资的风险的(　　)。

　　A.市场供求风险

　　B.周期风险

　　C.变现风险

　　D.通货膨胀风险

　　【正确答案】：A

　　5、土地储备实行(　　)管理。

　　A.计划

　　B.年度

　　C.整体

　　D.分阶段

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：土地储备实行计划管理。参见教材P67。

　　6、开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的(　　)以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

　　A.20%

　　B.25%

　　C.30%

　　D.40%

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：参考教材P327，一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

　　7、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是(　　)。

　　A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

　　B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

　　C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了

　　D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益;而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。参见教材P54。

　　8、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是(　　)。

　　A.52%

　　B.58%

　　C.62%

　　D.68%

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：(65/125)×100%=52%。

　　9、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为(　　)。

　　A.8.1%

　　B.16.0%

　　C.19.1%

　　D.23.1%

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额，则投资回报率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。参见教材P200。

　　10、进度计划管理通常采用网络图和(　　)。

　　A.资源配置图

　　B.直方图

　　C.横道图

　　D.控制图

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：进度计划管理通常采用网络图和横道图。参见教材P84。