2017房地产估价师《房地产开发经营与管理》第七章讲义

　　第七章 风险分析与决策

　　第一节房地产项目不确定性因素的分析

　　一、房地产开发项目的主要不确定性因素

　　(一)土地费用

　　(二)建筑安装工程费

　　(三)租售价格

　　(四)开发期与租售期

　　(五)容积率及有关设计参数

　　(六)资本化率

　　(七)贷款利率

　　二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素

　　(一)购买价格

　　(二)权益投资比率

　　(三)空置率

　　(四)运营费用

　　第二节 盈亏平衡分析

　　一、盈亏平衡分析的基本原理

　　盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本，产销量与盈利的平衡关系。

　　在盈亏平衡点上，销售收和总成本费用相等，盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

　　二、房地产开发项目盈亏平衡分析

　　(一)最低租售价格分析

　　(二)最低租售数量分析

　　(三)最高土地取得价格

　　(四)最高工程费用

　　(五)最高购买价格

　　(六)最高运营费用比率

　　(七)多因素临界点组合