2017年房地产估价师《经营与管理》章节讲义2

分   类

内   容

按投资

主体

划分

政府投资

注重房地产投资的社会效益和环境生态效益

（如：公共租赁住房投资）

非盈利机构投资

企业投资

注重经济效益

（如：写字楼投资）

个人投资

按经济

活动

类型

划分

土地开发投资

注意：房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为，但通常不属于房地产投资研究的范畴

房地产开发投资

房地产经营投资

按

物

业

类

型

划

分

居住物业投资

公共住房

廉租住房

经济适用住房

限价商品房

公共租赁住房

商品住房

普通住房

高档住宅

公寓

别墅

表现为开发投资

（最具潜力，投资风险相对较小）

住房出售

住房出租

商业物业投资

能出租经营、为投资者带来经常性现金流收入的房地产

写字楼、零售商业用房、出租公寓等

适合长期投资

位置的特殊重要性

工业物业投资

分  类

工业厂房

仓储用房

高新技术产业用房

研究与发展用房

模  式

开发—出售；

开发—持有出租经营

酒店和休闲娱乐设施投资

酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等

注意与商业物业投资区分

特殊物业投资

政府特殊许可

汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道

多属长期投资

特  性

内  容

1.区位选择异常重要

（不可移动性）

房地产的不可移动性决定房地产投资的收益和风险受区位影响；

房地产的位置决定房地产的投资价值

一宗房地产的投资价值高低，不仅受其当前租金或价格水平的影响，而且与其所处区域的物业整体升值潜力及影响这种升值潜力的社会经济和环境等因素密切相关

2.适于进行长期投资

（寿命周期长）

经济寿命

从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即：净收益﹥0的持续时间

自然寿命

从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间

注  意

如果物业维护状况良好，其较长的自然寿命可以使投资者从一宗房地产投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造，改变建筑物的使用性质或目标租户的类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益

3.需要适时的更新改造投资

投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化（例如）

4.易产生资本价值风险

（异质性）

差异反映在两宗房地产的租金水平和出租率等方面

导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致

5.变现性差

（弱流动性）

物业与购买者偏好的匹配需要多次搜寻

买方和卖方的心理承受价格的匹配需要时间搜寻和议价

6.易受政策影响

政府宏观调控

市场干预政策

7.依赖专业管理

科学性的方法

专业化的投资管理活动（如：专业物业资产管理公司）

8.存在效益外溢和转移

应当有附属设施，不能全部进行房地产投资

（如：道路、公园等；例如）

角  度

理     解

全社会角度

经济增长、就业机会创造等有带动作用

增加政府财政收入和税收收入、改善人民居住水平等有重要贡献

投资者角度

收益、保值、增值、消费

财富积累、实现财富价值最大化的重要途径