2016年房地产估价师考试《经营与管理》讲义：房地产市场结构与指标

　　一、房地产市场结构

　　从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。⑴总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。⑵区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考查不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。⑶产品结构：从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。⑷供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。⑸投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。⑹租买结构：指当前使用中的房地产空间中，租住空间和购买自住空间的比例关系。

　　二、房地产市场细分方式

　　房地产市场细分依据：地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准。

　　按地域细分：是房地产市场划分的主要方式。最常见的是按城市划分，还可按照城市内的某一个具体区域划分，还可按省或自治区所辖的地域划分。市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。

　　按房地产用途细分：居住物业市场(含普通住宅、别墅、公寓市场等)、商业物业市场(写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等)、工业物业市场(标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场)、特殊物业市场、土地市场等。

　　按存量增量细分：一级市场(出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场(增量市场)和二级房屋市场(存量市场)。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，利于存量房地产资源的有效配置，房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。

　　按交易形式细分：房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。依不同房地产交易形式对市场进行划分，土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，土地交易实质是土地使用权的交易;新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)和抵押等子市场;存量房屋的交易，存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

　　按目标市场细分。从营销角度出发，可将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。可将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场;也可以按照目标市场的群体特征进行细分。

　　上述的五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。