2020房地产估价师《理论与方法》专项精选题：房地产价格和价值

第三章　房地产价格和价值

　　判断题

　　1.议价空间比较大的时候，说明房地产市场交易活跃，市场景气度高。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。议价空间大，买方处于优势，说明市场不景气。参见教材P86。

　　2.通常情况下，挂牌交易和拍卖方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议出让的地价最低。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。参见教材P88。

　　3.比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于最低卖价，成本价值趋向于最高买价。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。从另一方面来看，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。参见教材P89。

　　4.在现实估价中，所有估价目的要求评估价值必须为市场价值。(　)

　　『正确答案』 ×

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。评估价值本质上是对估价对象的某种特定价值或价格(如市场价值、投资价值、卖方要价、买方出价等)的一个估计值，不一定就是市场价值。如抵押价值的评估，就是偏谨慎的，不是市场价值。参见教材P89。

　　5.对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值。市场价值源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一具体时点，市场价值是唯一的;投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。投资价值也可能小于市场价值，这时投资者就会放弃投资。参见教材P91。

　　6.房地产作价入股估价应当采用谨慎价值。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。房地产作价入股要体现出对合作各方的公平性，应该采用市场价值标准。谨慎价值标准仅只在抵押贷款的情况下才存在。参见教材P93。

　　7.评估市场价值时，采用的收益率为与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时，采用的收益率为某特定投资者所要求的最低收益率。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估市场价值时采用与该房地产风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低收益率。参见教材P92。

　　8.房地产的现状价值一般都小于房地产的市场价值。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。

　　9.房地产的残余价值一般低于房地产的市场价值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。残余价值是在非继续利用前提下的价值，一般是低于市场价值的。征收估价是个特例，尽管也是非继续利用，但是为了保护被征收人的合法权益，征收估价要按照市场价值评估。参见教材P93。

　　10.在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于比较法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当成本价值(在不考虑外部折旧的情况下)大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气;反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。如果考虑外部折旧(经济折旧)，成本法求得的价值会降低，因而要加这么一个前提。参见教材P90。

　　11.抵押价值不是扣除法定优先受偿款的“完全价值”，而是将“完全价值”或上述抵押价值经过抵押率打折后的价值。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押价值不是不扣除法定优先受偿款的“完全价值”，也不是将“完全价值”或上述抵押价值经过抵押率打折后的价值，或者将上述抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的“抵押净值”。参见教材P95。

　　12.某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款债权(未还贷款)=200×(5-2)/5=120万元，再次抵押价值=500-未还贷款/抵押成数=300万元。本题中采用的是等本金按月偿还，所以计算抵押贷款债权比较简单，如果是采用等额按月偿还，计算就很麻烦了。先算每月偿还金额，再计算还有3年(36个月)未还期间的月偿还额的现值。参见教材P95。

　　13.某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，抵押率为60%，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款余额为540万，抵押率为60%，则需要设置抵押担保的房地产价值应为540/0.6=900万元。再次抵押价值为100万元。参见教材P95。

　　14.无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。参见教材P99。

　　15.房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。参见教材P103。

　　16.房地产合并后的价值一般小于合并前的各个独立部分的价值之和。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。房地产合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。参见教材P104。

　　17.房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。参见教材P104。

　　18.楼面地价是一种特殊的建筑物单价，是指全部建筑面积分摊到占地面积上的建筑物价格。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。参见教材P105。

　　19.甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/㎡，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/㎡。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲楼面地价=3000/1.6=1875元/㎡，乙楼面地价=3500/1.8=1944.44元/㎡。参见教材P105。

　　20.甲、乙是条件相同的相邻地块，甲地单价为1400元/㎡，容积率为4，土地使用年限为40年，乙土地单价为900元/㎡，容积率为2.5，土地使用年限为50年。若土地报酬率为6%，则以楼面地价来判断，投资甲地块较乙地块更经济。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。(1)首先把甲、乙地块换算成楼面地价：甲的楼面地价=土地单价/容积率=1400/4=350(元/㎡)，乙的楼面地价=900/2.5=360(元/㎡)。(2)要比较甲、乙两地块价格的高低，需要将它们先转换为相同期限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格：V甲∞=V40×1/K40=350×(1+6%)40/[(1+6%)40-1]=387.69(元/m2)，V乙∞=V50×1/K50=360×(1+6%)50/[(1+6%)50-1]=380.67(元/m2)。则投资乙地块比甲地块更经济。参见教材P105。

　　21.某套住宅的套内建筑面积为140㎡，套内使用面积为131㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3000元/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为2893元/㎡。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。该套住宅按建筑面积计算的价格=140×3000/(140+9)=2818(元/㎡)。参见教材P105、189。

　　22.某宗房地产，如果在成交日期一次性付清，给予优惠5%的折扣，则该种情况下，名义价格等于实际价格。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。在开发商让利的情况下，实际价格=名义价格×(1-5%)。参见教材P106。

　　23.某房地产市场中，期房价格高于同地段现房价格，因而期房价格高于现房价格。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。同等品质情况下，期房价格低于现房价格。期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。参见教材P108。