2020房地产估价师理论与方法考点强化题：其他估价方法及其运用

第九章　其他估价方法及其运用

　　多项选择题

　　1.运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有(　)。

　　A.交易情况修正

　　B.市场状况调整

　　C.房地产状况调整

　　D.划分路线价区段

　　E.制作价格修正率表

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是路线价法概述。路线价是若干标准宗地的平均价格，已经是经过交易情况修正后的正常价格;路线价对应的日期，与欲求取的临街土地价值一致，都是价值时点的，不需要进行市场状况调整。参见教材P364。

　　2.甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有(　)。

　　A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元

　　B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元

　　C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元

　　D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元

　　E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元

　　『正确答案』CE

　　『答案解析』本题考查的是编制价格修正率表。选项A应该为40万元;选项B应该为70万元;选项D应该为100万元。参见教材P367。

　　3.收集有关基准地价的资料时，基准地价内涵包括(　)。

　　A.估价期日

　　B.开发程度

　　C.基准地价修正系数表

　　D.土地权利类型

　　E.基准地价公布日期

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是基准地价修正法的操作步骤。基准地价内涵，包括基准地价对应的土地权利类型、使用期限、用途、容积率、开发程度和估价期日。参见教材P378。

　　4.基准地价修正法的步骤包括(　)。

　　A.收集有关基准地价的资料

　　B.查找估价对象宗地所在位置的基准地价

　　C.对基准地价进行交易情况修正

　　D.对基准地价进行市场状况调整

　　E.对基准地价进行土地状况调整

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是基准地价修正法的操作步骤。运用基准地价修正法进行宗地估价，一般分为下列5个步骤：(1)收集有关基准地价的资料;(2)查找估价对象宗地所在位置的基准地价;(3)对基准地价进行市场状况调整;(4)对基准地价进行土地状况调整;(5)计算估价对象宗地价值或价格。步骤中不包括交易情况修正。参见教材P378。

　　5.下列估价方法中，属于批量估价方法的是(　)。

　　A.路线价法

　　B.假设开发法

　　C.标准价调整法

　　D.多元回归分析法

　　E.价差法

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是路线价法概述。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。标准价调整法和多元回归分析法都是批量估价方法。参见教材P365、P378、P380。

　　6.下列方法中，属于批量估价的有(　)。

　　A.成新折扣法

　　B.价差法

　　C.标准价调整法

　　D.损失资本化法

　　E.多元回归法

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是批量评估。基于同一目的，利用共同的数据，采用相同的方法，经过统计检验，对大量相似的房地产给定日期的价值或价格进行评估。成新折扣法可以批量估价，标准价调整法和多元回归分析法都是批量估价方法。参见教材P317、378、380。

　　7.运用标准价调整法，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，常用的分组标准有(　)。

　　A.按用途划分

　　B.按总价划分

　　C.按单价划分

　　D.按类型划分

　　E.按区位划分

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是标准价调整法。标准价调整法进行房地产分组时，可以按用途、类型、区位进行分组。参见教材P379。

　　8.对因通风采光问题造成的房地产价值减损额评估，可用的估价方法有(　)。

　　A.修复成本法

　　B.损失资本化法

　　C.标准价调整法

　　D.多元回归分析法

　　E.价差法

　　『正确答案』BE

　　『答案解析』本题考查的是损失资本化法。损失资本化法主要用于评估不可修复的房地产价值减损额。参见教材P381。

　　9.下列情况中，需要补交地价的有(　)。

　　A.改变土地用途

　　B.提高容积率

　　C.延长土地使用期限

　　D.扩大土地使用面积

　　E.转让以划拨方式取得建设用地使用权的房地产

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是价差法。需要补地价的情形：(1)改变土地用途、容积率等规划条件;(2)延长土地使用期限;(3)转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。参见教材P382。

　　10.长期趋势法主要包括(　)。

　　A.数学曲线拟合法

　　B.平均增减量法

　　C.平均发展速度法

　　D.直接比较法

　　E.直接资本化法

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。参见教材P384。

　　11.下列有关平均增减量法，描述错误的有(　)。

　　A.当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用简便的平均增减量法进行预测

　　B.如果逐期上涨额时起时伏，很不均匀，运用平均增减量法预测的房地产价格的准确性随之降低

　　C.房地产价格变动过程持续上升或持续下降，且各期上升或下降的数额大致相同时，宜采用平均增减量法

　　D.越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越不重要

　　E.由于估价师经验存在差异，平均增减量法不宜采用加权方式调整

　　『正确答案』DE

　　『答案解析』本题考查的是平均增减量法。选项D错误，越接近所预测的价值、价格对应的时间的增减量对预测越重要;选项E错误，如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价值、价格更接近或符合实际。参见教材P388。

　　12.长期趋势法可以用于(　)。

　　A.推测、判断房地产的未来价格

　　B.预测收益法中未来的租金、空置率等

　　C.比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

　　D.比较分析房地产价格的发展趋势或潜力

　　E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法的作用。选项C的正确描述应该是，比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整。参见教材P392。