2020房地产估价师理论与方法考点强化题：比较法及其运用

第五章　比较法及其运用

　　多项选择题

　　1.下列房地产中，难以采用比较法估价的有(　)。

　　A.房地产开发用地

　　B.学校

　　C.在建工程

　　D.古建筑

　　E.特殊厂房

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是比较法适用的估价对象。下列房地产难以采用比较法估价：(1)数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等;(2)很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等;(3)可比性很差的房地产，如在建工程等。参见教材P176。

　　2.下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有(　)。

　　A.标准厂房

　　B.房地产开发用地

　　C.行政办公楼

　　D.写字楼

　　E.在建工程

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是比较法适用的估价对象。行政办公楼基本不用于出售交易，所以难以取得可比实例;在建工程的施工进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。注意：如果是特殊厂房，就不适合选用比较法了。参见教材P176。

　　3.在收集交易实例时应尽量收集较多的信息，一般包括下列(　)。

　　A.付款方式

　　B.融资条件

　　C.交易税费负担

　　D.交易目的

　　E.业主资质

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是收集交易实例的要求。在收集交易实例时应尽量收集较多的信息，一般包括：交易对象基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的。参见教材P179。

　　4.运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件(　)。

　　A.用途相同

　　B.区位相近

　　C.价格相同

　　D.成交日期接近价值时点

　　E.权利性质相同

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。选取可比实例的质量要求：(1)可比实例的交易方式适合估价目的;(2)可比实例房地产应与估价对象房地产类似，具体应满足下列要求：1)与估价对象的区位相近，2)与估价对象的用途相同，3)与估价对象的权利性质相同，4)与估价对象的档次相当，5)与估价对象的规模相当，6)与估价对象的建筑结构相同;(3)可比实例的成交日期应接近价值时点;(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。参见教材P182。

　　5.与估价对象相似的房地产是指与估价对象的(　)等相同或相似的房地产。

　　A.区位

　　B.用途

　　C.权利性质

　　D.总价

　　E.外观

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的房地产应与估价对象房地产相似，包括：(1)与估价对象的区位相近;(2)与估价对象的用途相同;(3)与估价对象的权利性质相同;(4)与估价对象的档次相当;(5)与估价对象的规模相当;(6)与估价对象的建筑结构相同。参见教材P182～183。

　　6.融资条件的不同，通常指(　)等的不同。

　　A.贷款额度

　　B.首付款比例

　　C.贷款利率

　　D.抵押物要求

　　E.贷款期限

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是统一融资条件。统一融资条件，主要指将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为常规融资条件下的价格。融资条件主要有：首付款比例、贷款利率、贷款期限等。参见教材P186。

　　7.下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是(　)。

　　A.相邻房地产合并交易

　　B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商

　　C.利害关系人之间的交易

　　D.交易税费非正常负担

　　E.在价格上涨时候的交易

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。交易中的特殊因素多样复杂，归纳起来主要有下列方面：(1)利害关系人之间的交易;(2)对交易对象或市场行情缺乏了解的交易;(3)被迫出售或被迫购买的交易;(4)人为哄抬价格的交易;(5)对交易对象有特殊偏好的交易;(6)相邻房地产合并的交易;(7)受迷信影响的交易。参见教材P191～192。

　　8.下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有(　)。

　　A.以正常市场价格成交的交易

　　B.急于出售的交易

　　C.以协议方式进行的房地产交易

　　D.带有家具、家用电器的房地产交易

　　E.拖欠建设工程价款的房地产交易

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是交易情况修正的含义。交易情况修正是使可比实例的非正常成交价格成为正常价格的处理。选项B需要进行交易情况修正，其他选项均不需要进行交易情况修正。参见教材P189。

　　9.比较法中房地产实物状况比较和调整的内容包括(　)。

　　A.环境

　　B.地形、地势

　　C.外部配套设施

　　D.内部基础设施完备程度

　　E.装饰装修

　　『正确答案』BDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的内容。实物状况调整的内容很多，对土地来说，主要有土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素;对建筑物来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地产价格的因素。选项AC属于区位状况调整。参见教材P198。

　　10.对某房地产状况进行调整中，下列属于实物状况调整的有(　)。

　　A.楼层状况调整

　　B.朝向状况调整

　　C.装饰装修状况调整

　　D.采光、通风状况调整

　　E.土地使用期限状况调整

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的内容。实物状况调整的内容很多，对土地来说，主要有土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素;对建筑物来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地产价格的因素。选项AB属于区位状况调整的内容;选项E属于权益状况调整的内容。参见教材P198。

　　11.估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有(　)。

　　A.地役权设立情况

　　B.土地使用期限

　　C.基础设施完备程度

　　D.容积率

　　E.临街状况

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的内容。外部基础设施完备程度、临街状况是区位因素;可能容易混淆的是容积率这个选项，容积率是使用强度指标，也属于权利范畴。参见教材P199。

　　12.下列方法中，不属于房地产状况调整方法的有(　)。

　　A.直接比较调整法

　　B.直观比较法

　　C.总价调整法

　　D.成本调整法

　　E.百分比调整法

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：(1)直接比较调整、间接比较调整;(2)总价调整、单价调整;(3)金额调整、百分比调整;(4)加法调整、乘法调整。参见教材P200。