2020房地产估价师理论与方法考点强化题：房地产及其描述

第二章　房地产及其描述

　　多项选择题

　　1.下列房地产中，属于按实物形态划分的有(　)。

　　A.整体资产中的房地产

　　B.已灭失的房地产

　　C.未来状况下的房地产

　　D.“干净”的房地产

　　E.共有的房地产

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是按实物状态分的种类。选项DE属于按权益状况划分的种类。参见教材P70～71。

　　2.下列房地产中，属于按经营使用方式划分的有(　)。

　　A.销售的房地产

　　B.收益性房地产

　　C.出租的房地产

　　D.自用的房地产

　　E.有租约限制的房地产

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是按经营使用方式划分的种类。选项B属于按是否产生收益划分的种类;选项E属于按权益状况划分的种类。参见教材P73。

　　3.房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列属于房地产的权益内容的有(　)。

　　A.房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的

　　B.将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的

　　C.较为豪华的建筑物装饰装修

　　D.设立了抵押权、租赁权的房屋所有权

　　E.建筑物的层高较高

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项CE是实物因素。参见教材P51。

　　4.下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有(　)。

　　A.房地产使用管制

　　B.异议登记

　　C.设立了抵押权

　　D.住宅带有上学指标

　　E.被人民法院查封

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益。选项C是受其他房地产权利带来的限制，选项D是房地产权益中额外的利益和好处。参见教材P51。

　　5.下列选项中，属于房地产他物权的有(　)。

　　A.国有建设用地使用权

　　B.集体建设用地使用权

　　C.抵押权

　　D.租赁权

　　E.房屋所有权

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益的含义。选项D属于债权;选项E属于自物权。参见教材P53。

　　6.下列选项中，属于房地产区位的有(　)。

　　A.建筑质量

　　B.交通条件

　　C.外部配套设施

　　D.内部配套设施

　　E.周围环境和景观

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位的含义。选项A建筑质量、选项D内部配套设施属于房地产实物范畴。参见教材P54～55。

　　7.房地产的独一无二特性导致了(　)。

　　A.难以出现相同房地产的大量供给

　　B.房地产市场不能实现完全竞争

　　C.房地产交易难以采取样品交易的方式

　　D.房地产价格千差万别，并容易受交易者个别因素的影响

　　E.房地产价值量大

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是独一无二。独一无二性主要体现了房地产的独特、异质性和个别性，每种房地产都有自己的独特之处。参见教材P61。

　　8.下列属于城市规划限制条件的是(　)。

　　A.容积率

　　B.基础设施完备程度

　　C.土地用途

　　D.建筑高度

　　E.绿地率

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。城市规划限制条件包括土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等，不包括基础设施完备程度。参见教材P51。

　　9.下列关于房地产变现能力强弱的说法中，错误的是(　)。

　　A.标准厂房通常比特殊厂房的变现能力弱

　　B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

　　C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱

　　D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱

　　E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是难以变现。选项A错误，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因;选项B错误，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易;选项C错误，小商铺总价低，比大商铺容易变现;选项D正确，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的;选项E正确，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。参见教材P66。

　　10.房地产具有保值增值的特性，真正的房地产自然增值是由(　)引起的。

　　A.投资改良

　　B.外部经济

　　C.通货膨胀

　　D.需求增加

　　E.房地产使用管制改变

　　『正确答案』BDE

　　『答案解析』本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。

　　11.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于(　)引起的。

　　A.装饰装修改造

　　B.通货膨胀

　　C.需求增加

　　D.改进物业管理

　　E.周围环境改善

　　『正确答案』CE

　　『答案解析』本题考查的是保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变。选项AD属于投资增值而非自然增值;选项B属于保值而非自然增值。参见教材P67。

　　12.房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有(　)。

　　A.对房地产本身进行投资改良

　　B.房地产需求增加

　　C.通货膨胀

　　D.外部经济

　　E.建造成本提高

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是保值增值。通货膨胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果。参见教材P67。

　　13.引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括(　)。

　　A.政府进行道路建设

　　B.农用地转为建设用地

　　C.改进物业管理

　　D.装饰装修改造

　　E.更新或添加设施设备

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查的是保值增值。房地产拥有者自己对房地产进行投资改良，如重新进行装饰装修，更新或添加设施设备，改进物业管理等。选项A是外部性因素;选项B是房地产使用管制。参见教材P67。