2020房地产估价师理论与方法强化试题（九）

　　单项选择题

　　1、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为(　)。

　　A、4.42%

　　B、8.11%

　　C、8.13%

　　D、9.54%

　　2、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为(　)。

　　A、12.45%

　　B、10.26%

　　C、11.98%

　　D、9.68%

　　3、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险相关系数是(　)。

　　A、0.25

　　B、0.50

　　C、1.5

　　D、2.00

　　4、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是(　)。

　　A、10.38%

　　B、11.07%

　　C、12.45%

　　D、13.62%

　　5、某投资市场的平均收益率为20%，无风险资产的收益率为8%，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.3，则房地产投资评估模型中所用的折现率为(　)。

　　A、10.0%

　　B、11.6%

　　C、12.0%

　　D、13.2%

　　多选题

　　1、下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有(　)。

　　A、洪水、地震等灾害不用单独投保

　　B、利率的调升会导致房地产实际价值的折损

　　C、政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险

　　D、周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险

　　E、房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到

　　2、利率调升对房地产投资产生的影响有(　)。

　　A、导致房地产实际价值折损

　　B、增加收益现金流

　　C、加大投资者融资成本

　　D、增加市场供给

　　E、抑制市场投资需求

　　3、下列系统风险属于政治风险的有(　)。

　　A、战争风险

　　B、经济制裁风险

　　C、土地供给政策风险

　　D、环境保护政策风险

　　E、金融政策风险

　　4、不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对置业投资来说，对投资者的收益产生巨大影响的因素包括(　)。

　　A、开发建设成本

　　B、资本化率的变化

　　C、房屋空置率的变化

　　D、物业转售收入

　　E、房屋空置率的变化

　　5、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为(　)。

　　A、金融投资型

　　B、收益型

　　C、实物投资型

　　D、机会型

　　E、收益加增值型

　　6、大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其(　)的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

　　A、地区分布

　　B、时间分布

　　C、项目规模分布

　　D、项目类型分布

　　E、物业类型分布

　　答案

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。预期收益率E(Rj)=2.28%+0.6×(12%-2.28%)=8.112%。注意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。参见教材P25。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+风险系数×(平均收益率-无风险资产收益率)=9%+0.14×(18%-9%)=10.26%。参见教材P26。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。15%=10%+βj(20%-10%)，可求出βj=0.50。参见教材P26。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是资本资产定价模型。折现率=无风险投资收益率+市场风险系数×(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=9%+0.23(15%-9%)=10.38%。参见教材P27。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是资本资产定价模型。R=无风险投资收益率+市场风险系数×(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=8%+0.3×(20%-8%)=11.6%。参见教材P28。

　　多选题

　　1、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。选项A错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单;选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。参见教材P18。

　　2、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。参见教材P19。

　　3、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。选项CDE属于政策风险。参见教材P20。

　　4、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响;而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。参见教材P21。

　　5、

　　【正确答案】 BDE

　　【答案解析】 本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。参见教材P22。

　　6、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布、以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。参见教材P24。