2020房地产估价师理论与方法强化试题（七）

　　判断题

　　1、实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。(　)

　　对

　　错

　　2、通常所谓的“五通一平”、“七通一平”，是指一宗土地的开发程度。(　)

　　对

　　错

　　3、层高或室内净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或室内净高越高越好。 (　)

　　对

　　错

　　4、根据我国现行统一规定，在补交出让金等费用方面，地下建筑面积不补交出让金。(　)

　　对

　　错

　　5、繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响。(　)

　　对

　　错

　　6、周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。(　)

　　对

　　错

　　7、房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。 (　)

　　对

　　错

　　8、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。(　)

　　对

　　错

　　9、外部配套设施的完备状况，对于已建成的住宅房地产尤为重要。(　)

　　对

　　错

　　10、对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。 (　)

　　对

　　错

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格影响因素概述。在实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭经验进行判断。参见教材P121。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产实物因素。“五通一平”、“七通一平”等属于土地开发程度状况。参见教材P124。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产实物因素。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感，从而其价值一般较低。但层高或室内净高也有一个合适的度，过高不仅会增加造价，而且会增加使用中的能耗，从而会降低房地产价值。参见教材P125。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产权益因素。在补交出让金等费用方面，有的地方政府规定地下建筑面积不补交或者只按照地上建筑面积的出让金等费用水平的一定比例补交。这些规定对地价都有很大的影响。参见教材P128。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产自身因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。参见教材P129。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。参见教材P129。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产区位因素。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。参见教材P130。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。商业用房地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。参见教材P133。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产区位因素。对于已建成的房屋特别是住宅，外部公共服务设施完备状况是特别重要的。参见教材P134。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产区位因素。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。实行某种交通管制，对某类房地产来说可能会降低其价格，但对另一类房地产来说则可能会提高其价格，如在居住区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高住宅价格。参见教材P134。