2020房地产估价师理论与方法强化试题（五）

　　判断题

　　1、在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产现状价值等于市场价值;在不合法利用下，现状价值可能高于市场价值。(　)

　　对

　　错

　　2、残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。(　)

　　对

　　错

　　3、商品租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。(　)

　　对

　　错

　　4、某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，抵押率为60%，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。(　)

　　对

　　错

　　5、目前，中国的土地仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。(　)

　　对

　　错

　　6、无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。(　)

　　对

　　错

　　7、固定资产账面价值=固定资产成本+累计折旧一累计减值准备。 (　)

　　对

　　错

　　8、房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。(　)

　　对

　　错

　　9、楼面地价=土地单价×容积率。(　)

　　对

　　错

　　10、甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年;乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济(假设土地报酬率为6%)。(　)

　　对

　　错

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值，当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。参见教材P93。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。市场租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。参见教材P94。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款余额为540万，抵押率为60%，则需要设置抵押担保的房地产价值应为540/0.6=900(万元)。再次抵押价值为100万元。参见教材P95。

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。目前，中国的土地只能为国家或集体所有，土地的国家所有权和集体所有权不允许出让和转让，仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。参见教材P97。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。参见教材P99。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。固定资产的账面价值是固定资产成本扣减累计折旧和累计减值准备后的金额。参见教材P101。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值;在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值;在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。参见教材P104。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价=土地单价/容积率。参见教材P105。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲房地产V∞=V40/[1-1/(1+6%)40]=1400/[1-1/(1+6%)40]=1550.77(万元/m2)，甲土地的楼面地价=1550.77/4=387.69(元/m2);乙房地产V∞=V50/[1-1/(1+6%)50]=900/[1-1/(1+6%)50]=951.66(万元/m2)，乙土地的楼面地价=951.66/2.5=380.66(元/m2)。乙土地的楼面地价<甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。参见教材P105。