2020房地产估价师考试理论与方法专项习题（十）

　　判断题

　　1、两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高。(　)

　　2、在估价中存在一个统一不变的报酬率数值。(　)

　　3、市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。(　)

　　4、资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。(　)

　　5、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。(　)

　　6、当估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用潜在毛收益乘数比使用有效毛收益乘数更加合适。(　)

　　7、资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。(　)

　　8、在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。(　)

　　9、在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小;如果选择报酬资本化法估价，则选取的报酬率较大。(　)

　　10、自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。(　)

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是报酬率的实质。收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。参见教材P262。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是报酬率的实质。不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同收益类型，如期间收益和期末转售收益，基于合同租金的收益和基于市场租金的收益，土地收益和建筑物收益，抵押贷款收益和自有租金收益，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。参见教材P263。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是市场提取法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材P265。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是直接资本化法概述。资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。参见教材P267。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。参见教材P268。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。当估价对象与可比实例的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。参见教材P268。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是资本化率和收益乘数的求取方法。资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。参见教材P269。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。在净收益每年不变，但收益期为有限年的情况下，资本化率和报酬率的关系为：R=Y(1+Y)n/(1+Y)n-1。参见教材P270。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是直接资本化法语报酬资本化法的比较。直接资本化法中，资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比，预期期末转售收益较大时，资本化率是选择较小的。用报酬资本化法时，报酬率不受影响。参见教材P271。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是剩余技术。自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。参见教材P278。