2020房地产估价师考试理论与方法专项习题（九）

　　判断题

　　1、将购买收益性房地产视为一种投资行为，对投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是不同的。(　)

　　2、资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更多的。(　)

　　3、资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利率”，用相对量来反映为“利息”。(　)

　　4、比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较时不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。(　)

　　5、地租用现代的收益法来解释，即为土地的净收益。(　)

　　6、运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。(　)

　　7、出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。(　)

　　8、房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。(　)

　　9、收益法估价中采用V=A{1-[(1+g)/(1+Y)]n}/(Y-g)的公式时，按照估价对象类似房地产客观租金逐年递增的比率确定g值。(　)

　　10、“未来数据简单算术平均法”是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取A(可视为一种加权算术平均数)。(　)

　　答案

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是收益法的理论依据。将购买收益性房地产视为一种投资行为，对投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。参见教材P216～217。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是收益法的理论依据。资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。参见教材P217。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是收益法的理论依据。资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。参见教材P217～218。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较时不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。参见教材P225。

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。地租用现代的收益法来解释，即为土地的净收益。参见教材P240。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。前半部分是对的，后半部分正确的应当是：其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。出租型房地产没有销售收入。参见教材P254。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以投资者要求的报酬率可以略低。参见教材P257。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。收益法测算时应采用客观数据而不是估价对象的主观或个别数据。参见教材P257。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是净收益流模式的确定。“未来数据资本化公式法”：是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取A(可视为一种加权算术平均数)。参见教材P260。