2020房地产估价师考试理论与方法专项习题（八）

　　判断题

　　1、建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。(　)

　　对

　　错

　　2、一幢有效年龄为8年的建筑物，实际年龄为10年，年折旧率是1.67%，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为50年。(　)

　　对

　　错

　　3、某房产年折旧率为1.6%，有效年龄为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。(　)

　　对

　　错

　　4、住宅建筑不论其经济寿命早于，还是晚于土地使用权期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。(　)

　　对

　　错

　　5、建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。(　)

　　对

　　错

　　6、某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。(　)

　　对

　　错

　　7、房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。(　)

　　对

　　错

　　8、建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。(　)

　　对

　　错

　　9、脱钩改制未能打破行业垄断和地区市场分割的局面，故我国还未形成公平竞争的房地产估价市场。(　)

　　对

　　错

　　10、市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权。(　)

　　对

　　错

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养情况。参见教材P314。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。剩余经济寿命60-8=52(年)。参见教材P314。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。总折旧额Et=C×d×t，成新率q=V/C=(C-Et)/C=(C-C×d×t)/C=1-12×1.6%=80.8%，属完好房。参见教材P315。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。住宅是这样的，因为住宅建设用地使用权到期可以自动续期。而如果是非住宅，建筑物经济寿命早于土地使用权到期的，应该按照建筑物经济寿命计算折旧;建筑物经济寿命晚于土地使用权到期的，无偿收回建筑物的，应该按照土地使用权到期时间计算折旧。参见教材P326。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。非住宅建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。参见教材P327。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。建筑物使用年限晚于土地使用权到期的年限=50-6-40=4(年)，建筑物折旧的经济寿命=50-4=46(年)。参见教材P328。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。参见教材P328。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是成本法总结。建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。参见教材P331。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是中国房地产估价行业的发展。脱钩改制打破了行业垄断和地区市场分割的局面，形成了公平竞争的房地产估价市场。参见教材P43。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是中国房地产估价行业的发展。市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权，并且以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，以划拨方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制。参见教材P44。