2020房地产估价师考试理论与方法专项习题（四）

　　判断题

　　1、比较法的原理和技术，不可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。(　)

　　对

　　错

　　2、某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例搜集工作，缺乏类似房地产的交易数据，所以可以放弃使用比较法。(　)

　　对

　　错

　　3、比较法中，价格修正，即对可比实例的成交价格进行“改正”，这种处理称为建立比较基础。(　)

　　对

　　错

　　4、在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。(　)

　　对

　　错

　　5、在房地产估价行业，各个估价机构之间存在竞争关系，故同行之间不能相互提供交易实例的资料，以避免商业泄密，回避竞争。(　)

　　对

　　错

　　6、在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例收集工作。(　)

　　对

　　错

　　7、选取土地使用权出让实例作为可比实例时，一般不宜选用协议方式的出让实例。 (　)

　　对

　　错

　　8、比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。(　)

　　对

　　错

　　9、估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小完全一致。(　)

　　对

　　错

　　10、运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。(　)

　　对

　　错

　　答案

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是比较法概述。比较法的原理和技术，可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、重置成本、房地产价格各个构成部分(如土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等)、开发完成后的价值、开发经营期等的求取。参见教材P176。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是比较法概述。只要在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易，就可以考虑采用比较法。以下情况不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。参见教材P176。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是比较法估价的操作步骤。价格修正是把可比实例实际而可能是非正常的成交价格处理成正常价格，是对可比实例成交价格予以“更正” ，即是进行交易情况修正。参见教材P177。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是收集交易实例。在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。参见教材P178。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是收集交易实例。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所收集的交易实例和经手的估价案例资料。参见教材P179。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是收集交易实例。在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例收集工作。参见教材P181。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。参见教材P182。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。参见教材P183。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2倍范围内，即：0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2。参见教材P183。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2倍范围内。参见教材P183。