2020房地产估价师考试理论与方法专项习题（二）

　　判断题

　　1、与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。(　)

　　2、用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，这一特性在空地上表现得尤为明显。(　)

　　3、不同房地产的变现能力不同。房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。(　)

　　4、房地产因土地总量不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加，即投资增值。(　)。

　　5、根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，不包括房屋占用范围内的土地。(　)

　　6、未来状况下的房地产，最常见的是期房。(　)

　　7、从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和共有的房地产等20类。(　)

　　8、所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，未设立地役权、抵押权等情况，但是可以出租。(　)。

　　9、房地产评估只能评估不包含无形资产的房地产价值。(　)

　　10、可出售的房地产可以采用比较法估价;出租或自营的房地产可以采用收益法估价;仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。(　)

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是价值较大。与一般物品相比，房地产的单价高、总价大。参见教材P63。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是用途多样。用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，该特性在空地上表现得尤为明显。参见教材P63。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是难以变现。不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：(1)该房地产的通用性;(2)该房地产的独立使用性;(3)该房地产的可分割转让性;(4)该房地产的区位;(5)该房地产的开发程度;(6)该房地产的价值大小;(7)该类房地产的市场状况。参见教材P66～67。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是按立法用语划分的种类。根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。参见教材P68。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是按实物形态划分的种类。未来状况下的房地产，其中最常见的是期房，即目前尚未建成而在将来建成的房屋及其占用范围内的土地。参见教材P70。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是按权益状况划分的种类。从权益状况的角度来划分，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和共有的房地产等20类。参见教材P71～73。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是按权益状况划分的种类。所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款，未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等。参见教材P71。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是按权益状况划分的种类。某些含有无形资产的房地产，如含有特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或将其中无形资产价值从房地产价值中分离出来。参见教材P73。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是按经营使用方式划分的种类。可出售的房地产可以采用比较法估价;出租或自营的房地产可以采用收益法估价;仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。参见教材P73。