2020房地产估价师考试理论与方法随堂测试题（十）

　　单选题

　　1.受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是(　)。

　　A.均衡价格增加，均衡数量减少

　　B.均衡价格减少，均衡数量增加

　　C.均衡价格增加，均衡数量不变

　　D.均衡价格不变，均衡数量减少

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产均衡价格。房地产供给增加，房地产需求减少，且供给增加的幅度大于需求减少的幅度时，如下图所示，将导致均衡价格减少、均衡数量增加。参见教材P118。

　　2、下列关于替代原则，表述错误的是(　)。

　　A、替代原则会用于比较法、收益法，成本法等估价方法中

　　B、收益法中的客观收益是遵循价值时点原则来求取的

　　C、房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格

　　D、替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是替代原则。选项B错误，整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。参见教材P164～166。

　　3.下列房地产因素中，不属于土地实物因素的是(　)。

　　A.土地面积

　　B.土地容积率

　　C.土地开发程度

　　D.土地形状

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度，选项B属于权益因素。参见教材P123。

　　4、均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳规模和(　)。

　　A、最佳用途

　　B、最佳集约度

　　C、最佳档次

　　D、最佳收益

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用，它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P168。

　　4.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了(　)对地价的影响。

　　A.土地面积

　　B.地质条件

　　C.土地位置

　　D.土地形状

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。为了改善形状不规则土地的利用，往往采取土地调整或重划措施。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。参见教材P123。

　　5.最科学的评价房地产交通便捷程度的距离是(　)。

　　A.空间直线距离

　　B.交通路线距离

　　C.交通时间距离

　　D.经济距离

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。经济距离把交通时间和交通费用统一用货币来衡量，是一种更加科学但较为复杂的距离。参见教材P132。

　　6、某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2;装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2;如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为(　)。

　　A、维持现状

　　B、装修改造

　　C、拆除建筑物作为空地转让

　　D、新建较高标准的办公楼

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。(1)装修改造后的价值=6500元/m2-1300元/m2=5200元/m2>5000元/m2，说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更合理;排除A;(2)拆除建筑物作为空地转让的价值=(2200-300+50)×1000<5000×1500(元)，说明不可行、不经济、不合理，排除C;(3)将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼的价值=(8000-3800+50-300)×1500=3950×1500(元)<5000×1500(元)，不经济、不可行、不合理，排除D。该办公楼的最高最佳利用方式是装修改造。收益-成本，大于0，才是可行的。参见教材P169。

　　7下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是(　)。

　　A.商业用房

　　B.住宅

　　C.写字楼

　　D.工业用房

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。参见教材P133。

　　8、某宗房地产通过计算：现状价值>新建房地产的价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润，则应以(　)进行估价。

　　A、维持现状前提

　　B、装修改造前提

　　C、转换用途前提

　　D、重新利用前提

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。现有房地产应维持现状的财务上可行的条件是：现状房地产的价值≥(新房地产的价值-将现状房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)。参见教材P170。

　　9、房地产投资信托基金物业价值评估时，为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法，这体现了房地产估价时应遵循(　)原则。

　　A、一致性

　　B、一贯性

　　C、谨慎

　　D、替代

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是一致性原则和一贯性原则。一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。也就是现在与过去所采用的估价方法或对待方式应相同，不得随意变更。例如，房地产投资信托基金物业价值评估应遵循一贯性原则，即为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法。参见教材P172。

　　10某宗房地产通过计算：新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润>现状房地产价值时，应以(　)为前提进行估价。

　　A、维持现状

　　B、装饰装修改造

　　C、改变用途

　　D、重新利用

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房地产应改变用途的财务上可行的条件是：(新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)>现用途下的房地产价值。参见教材P170。