2020房地产估价师考试理论与方法随堂测试题（六）

　　多项选择题

　　1.房地产投资适合作为一种长期投资，其特点包括( )。

　　A.土地不会毁损

　　B.地上建筑物有耐久性

　　C.变现性差

　　D.土地使用权年限较长

　　E.流动性较好

　　【答案】ABD

　　【试题解析】变现性差是房地产投资的一项特点，但不是适于进行长期投资的特点。

　　2.一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。

　　A.投入资金的安全性

　　B.项目定位的科学性

　　C.期望收益的可靠性

　　D.投资项目的变现性

　　E.资产管理的复杂性

　　【答案】ACDE

　　【试题解析】房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。

　　3.房地产市场自然周期和投资周期之间是相互影响和联系的，投资周期在( )滞后于市场自然周期变化。

　　A.第一阶段

　　B.第二阶段初期

　　C.第三阶段初期

　　D.第三阶段

　　E.第四阶段

　　【答案】AB

　　【试题解析】房地产市场自然周期和投资周期之间是相互影响和联系的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期变化。

　　4.政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。

　　A.土地供应政策

　　B.调整城市规划

　　C.住房政策

　　D.租金控制

　　E.加快城市化进程

　　【答案】ABCD

　　【试题解析】宏观调控房地产市场的手段包括土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策和租金控制等。

　　【考点来源】教材第二章《房地产市场及其运行》第五节：房地产市场的政府干预。

　　5.房地产投资决策分析主要包括( )等。

　　A.价格分析

　　B.市场分析

　　C.项目财务评价

　　D.成本分析

　　E.投资决策

　　【答案】BCE

　　【试题解析】投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。

　　【考点来源】教材第三章《房地产开发程序与管理》第二节：投资机会选择与决策分析。

　　6.开发商向城市规划管理部门申请《建设工程规划许可证》时，须提供的材料主要有( )等。

　　A.国土资源行政主管部门批准用地的文件

　　B.设计方案审查意见及附图复印件

　　C.建设工程施工图

　　D.地形图

　　E.国有建设用地出让合同

　　【答案】ABC

　　【试题解析】D、E选项属于建设用地规划许可证申领阶段提交的资料。

　　7.利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有( )。

　　A.期望值相同，标准差小的方案

　　B.期望值相同，标准差大的方案

　　C.标准差系数小的方案

　　D.标准差系数大的方案

　　E.标准差相同，期望值大的方案

　　【答案】ACE

　　【试题解析】判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优;标准差相同、期望值大的方案为优;标准差系数小的方案为优。

　　8.对于“开发—销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括( )。

　　A.开发期

　　B.论证决策期

　　C.经营准备期

　　D.经营期

　　E.销售期

　　【答案】AE

　　【试题解析】对于房地产开发投资中项目类型为出售的，其动态盈利能力时的计算期为项目开发期与销售期之和;对于房地产开发投资中项目类型为出租或自营的，其动态盈利能力时的计算期为开发期与经营期之和;当房地产开发为置业投资的，其动态盈利能力时的计算期为经营准备期和经营期之和。

　　9.甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有( )。

　　A.利润总额

　　B.投资利润率

　　C.资产负债率

　　D.财务净现值

　　E.偿债备付率

　　【答案】AB

　　【试题解析】对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。

　　10.下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有( )。

　　A.故障树分析法

　　B.期望值法

　　C.盈亏平衡法

　　D.解析法

　　E.蒙特卡洛模拟法

　　【答案】DE

　　【试题解析】风险估计与评价常用的方法包括调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法三种。解析方法和蒙特卡洛模拟法实际上都采用了概率分析，期望值法也是概率分析方法的一种，但教材中并没有把期望值法列入风险估计与评估的常用方法中。