2020房地产估价师考试理论与方法随堂测试题（三）

　　单选题

　　1.某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为( )。

　　A.70.00%

　　B.83.33%

　　C.84.00%

　　D.86.67%

　　【答案】B

　　【试题解析】价值时点距取得土地有10年，厂房于8年前建成，q=1-dt，其中d=1/[60-(52-40)]，t=8年，q=1-8/[60-(52-40)]=83.33%。

　　2.某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为( )年。

　　A.1

　　B.1.5

　　C.2

　　D.2.5

　　【答案】D

　　【试题解析】正常建设期3年减去该在建工程正常建设期1年，再加上0.5年的换手期，后续建设期为2.5年。

　　3.关于假设开发法的说法，错误的是( )。

　　A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

　　B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算

　　C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值

　　D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值

　　【答案】D

　　【试题解析】在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。

　　4.某房地产开发项目建筑面积38

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50㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时平均单价为2850元/㎡，折现率为15%，开发完成后的房地产于建设初期的价值为( )万元。

　　A.572.21

　　B.765.85

　　C.791.24

　　D.912.62

　　【答案】C

　　【试题解析】2850×3850×50%/(1+15%)2+2850×3850×30%/(1+15%)2.5+2850×3850×20%/(1+15%)3=791.24(万元)，注意题意中的“半年和一年后”指的是建成后“半年和一年后”而不是以建设初期为起点的“半年或一年后”。

　　5.某类房地产2006年～2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为( )元/㎡。

某类房地产2006年～2010年的价格
年份	2006	2007	2008	2009	2010
房地产价格（元/㎡）	3800	5000	6400	7800	9000

　　A.10300

　　B.10400

　　C.11165

　　D.11265

　　【答案】C

　　【试题解析】t=(9000/3800)1/4=1.24，V2011=P0×ti=3800×1.245=11164.96(元/㎡)

　　6.估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺，假设标准宗地临街宽度为25英尺，临街深度为100英尺，总价格为400万。根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/平方英尺。

　　A.1920

　　B.2400

　　C.2560

　　D.3200

　　【答案】A

　　【试题解析】临街宽度为25英尺，临街深度75英尺的总价=400×(40%+30%+20%)=360(万元)，则临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺的宗地总价=360÷25×20=288(万元)，单价为：288万元÷(20×75)=1920(元/平方英尺)。

　　多选题

　　7.长期趋势法主要有( )等方法。

　　A.数学曲线拟合法

　　B.衰减曲线法

　　C.移动平均法

　　D.平均发展速度法

　　E.指数修匀法

　　【答案】ACDE

　　【试题解析】长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。

　　8.下列选项中( )属于估价委托合同的内容。

　　A.估价机构的名称和住所

　　B.委托人的名称或者姓名和资产状况

　　C.解决争议的方法

　　D.估价费用及收取方式

　　E.交付估价报告的类型、交付方式等

　　【答案】ACDE

　　【试题解析】委托人资产状况不应出现在估价委托合同中。

　　9.某估价报告超过了估价报告使用期限，下面说法正确的是( )。

　　A.如果估价报告超过了估价报告使用期限而未被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期就是估价报告使用期限

　　B.如果估价报告超过了估价报告使用期限而未被使用，出具该估价报告的估价机构和签字的估价师也要负责到底

　　C.如果估价报告在其估价报告使用期限内被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期应到估价服务的行为结束为止

　　D.超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用者承担

　　E.在转让目的估价报告使用期限内，使用者用于抵押目的，相关责任应由出具估价报告的估价机构和签字的估价师承担

　　【答案】ACD

　　【试题解析】注意区分估价报告使用期限(也称估价报告应用的有效期)和估价报告责任期(也称估价报告有效期)。估价报告使用期限(也称估价报告应用的有效期)，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间;估价报告责任期(也称估价报告有效期)是指出具估价报告的估价机构和签字的估价师负相关法律责任的期限。

　　明确估价报告使用期限的意义重大：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用者承担;在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任应由出具估价报告的估价机构和签字的估价师承担，但估价报告使用者不当使用的除外。因此，估价报告使用期限不同于估价报告有效期或者估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即出具估价报告的估价机构和签字的估价师要负责到底。

　　10.( )是估价技术报告包括的内容。

　　A.估价测算过程

　　B.估价结果确定

　　C.估价基本事项

　　D.估价方法适用性分析

　　E.市场背景描述与分析

　　【答案】ABDE

　　【试题解析】估价技术报告应较详细地叙述下列内容：(1)估价对象描述与分析。(2)市场背景描述与分析。(3)估价对象最高最佳利用分析。(4)估价方法适用性分析。(5)估价测算过程。(6)估价结果确定。