2020房地产估价师考试理论与方法随堂测试题（二）

　　多项选择题

　　1.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有( )。

　　A.独一无二

　　B.寿命长久

　　C.供给有限

　　D.价值量大

　　E.保值增值

　　【答案】AD

　　【试题解析】一种财产具有独一无二、价值量较大两个特性，才真正需要专业估价。

　　2.下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有( )。

　　A.某估价机构承接了该机构某股东妻弟房地产的司法鉴定评估

　　B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助

　　C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查

　　D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价

　　E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

　　【答案】ACDE

　　【试题解析】对于A选项，估价机构对于有利害关系或利益冲突的要回避;C选项，不得泄漏委托人的商业秘密;D选项，估价师要坚持独立客观公正原则进行估价;E选项，不得允许他人使用自己的名义在估价的报告上签字、盖章。

　　3.房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素是( )。

　　A.对房地产本身进行投资改良

　　B.房地产需求增加导致稀缺性增加

　　C.通货膨胀

　　D.外部经济

　　E.建造成本增加

　　【答案】BD

　　【试题解析】房地产自然增值包括3个方面：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值;A选项，房地产对本身进行投资改良所引起的房地产价格上涨不是自然增值;C选项，通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值。

　　4.关于投资价值和市场价值的说法，正确的有( )。

　　A.投资价值与市场价值都可采用收益法评估

　　B.评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率

　　C.评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率

　　D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益

　　E.评估投资价值时，要求对未来净收益估计是客观的

　　【答案】AB

　　【试题解析】C选项，评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最低报酬率，这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率;D选项，净收益采用税前净收益计算的是自有资金的投资额，相对于包含自有资金和抵押贷款价值在内的整体房地产价值来说是不完整的;E选项，不同的投资者对未来净收益的预测，有的可能是乐观的，有的可能是保守的，有的可能是中性的。

　　5.关于评估带租约房地产的说法，错误的是( )。

　　A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

　　B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

　　C.在其他条件相同时，无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值

　　D.房屋征收评估应评估无租约限制价值

　　E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

　　【答案】ABCE

　　【试题解析】无租约限制条件下的评估价值不受合同租金的影响;抵押估价和转让估价评的是出租人权益价值;在合同租金高于市场租金情况下，无租约限制条件下的评估价值小于有租约限制条件下的出租人权益价值。

　　6.影响房地产价格的周围环境是( )。

　　A.规划环境

　　B.人文环境

　　C.水文环境

　　D.声觉环境

　　E.视觉环境

　　【答案】BCDE

　　【试题解析】影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。

　　7.下列影响房地产价格的因素中，属于位置因素的有( )。

　　A.与相关场所的距离

　　B.朝向、楼层

　　C.方位

　　D.外部配套设施

　　E.视觉环境

　　【答案】ABC

　　【试题解析】位置包括房地产所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向，当为某幢房屋中的某层、某套时，所处的楼层也是位置因素。

　　8.影响房地产价格的社会因素包括( )等。

　　A.政治安定状况

　　B.社会治安状况

　　C.城市化

　　D.房地产投机

　　E.居民收入

　　【答案】ABCD

　　【试题解析】影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等，居民收入是经济因素。

　　9.有助于把握房地产估价的最高最佳利用原则的经济学原理有( )。

　　A.收益递增递减原理

　　B.均衡原理

　　C.替代原理

　　D.预期原理

　　E.适合原理

　　【答案】ABE

　　【试题解析】当把替代原则用于某个参数的测算、选取时，替代原则就转化为替代原理。预期原理是收益法的理论基础。

　　10.完好房的成新度可以是( )。

　　A.五成

　　B.六成

　　C.七成

　　D.八成

　　E.九成

　　【答案】DE

　　【试题解析】完好房的成新度为十、九、八成，基本完好房的成新度为七、六成，一般损坏房的成新度为五、四成，严重损坏房及危险房的成新度为三成及以下。