2020房地产估价师理论与方法阶段练习题（八）

　　单选题

　　1、房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处是(　)。

　　A、不可移动

　　B、独一无二

　　C、寿命长久

　　D、相互影响

　　2、房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性是 (　)。

　　A、不可移动

　　B、独一无二

　　C、相互影响

　　D、易受限制

　　3、建设用地使用权期间届满后，建设用地使用权自动续期的是(　)用地。

　　A、工业用地

　　B、教育、科技、文化

　　C、卫生、体育用地

　　D、居住

　　4、房地产供给有限特性的本质是(　)。

　　A、土地总量有限

　　B、房地产的不可移动性

　　C、房地产的独一无二性

　　D、房地产的价值量大

　　5、政府对房地产的限制一般是通过行使特殊权利来实现，不包括下列(　)。

　　A、通过城市规划规定用途、容积率

　　B、提高房地产税率

　　C、为公共利益需要，征收房地产

　　D、规定房地产估价机构的资质要求

　　6、通常情况下，开发程度越高的房地产，不确定因素少，变现能力会(　)。

　　A、越弱

　　B、越强

　　C、适中

　　D、较好

　　7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是(　)。

　　A、对住宅本身进行投资改良

　　B、由于人口增长对住宅的需求增加

　　C、因通货膨胀导致住宅价格上升

　　D、因人工成本上升导致住宅重置成本提高

　　8、按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地可以分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等土地，其中“五通一平”土地不具备的基础设施条件是(　)。

　　A、电力

　　B、燃气

　　C、通信

　　D、场地平整

　　9、下列几种权利的正确的优先顺序是(　)。

　　A、建筑工程承包人的优先受偿权>抵押权>其他债权

　　B、抵押权>建筑工程承包人的优先受偿权>其他债权

　　C、其他债权>建筑工程承包人的优先受偿权>抵押权

　　D、建筑工程承包人的优先受偿权>其他债权>抵押权

　　10、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过(　)m的为超高层建筑。

　　A、70

　　B、80

　　C、90

　　D、100

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是不可移动。不可移动特性也称为位置固定性，即房地产的位置不可移动，这是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。参见教材P60。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是独一无二。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。参见教材P61。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是寿命长久。建设用地使用权期间届满的，除住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。参见教材P62。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是供给有限。房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。参见教材P63。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是易受限制。政府对房地产的限制一般通过行使下列4种特殊的权力来实现：(1)管制权，选项A体现管制权;(2)征税权，选项B体现征税权;(3)征收权，选项C体现征收权;(4)充公权。参见教材P65。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是难以变现。通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱。参见教材P66～67。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是保值增值。导致房地产价格上涨的原因中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值;通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是按开发程度划分的种类。“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。参见教材P70。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是按权益状况划分的种类。《最髙人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定, 认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。参见教材P72。

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产实物状况描述。总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。参见教材P77。