2020房地产估价师理论与方法阶段练习题（三）

　　多项选择题

　　1、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括(　)。

　　A、应采用客观成本而不是实际成本

　　B、应该采用实际成本而不是客观成本

　　C、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

　　D、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

　　E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整

　　2、房地产价格构成中的开发成本包括(　)。

　　A、土地成本

　　B、建设成本

　　C、管理费用

　　D、销售税费

　　E、开发利润

　　3、征收国有土地上房屋的土地成本包括(　)。

　　A、场地平整费

　　B、城市基础设施建设费

　　C、渣土清运费

　　D、青苗补偿费

　　E、地上物拆除费

　　4、成本法中房地产价格构成中的销售税费包括(　)。

　　A、增值税

　　B、印花税

　　C、教育费附加

　　D、城市维护建设税

　　E、土地增值税、企业所得税

　　5、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括(　)。

　　A、土地成本

　　B、建设成本

　　C、管理费用

　　D、销售费用

　　E、投资利息

　　6、关于重新购建成本的说法，正确的有(　)。

　　A、重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

　　B、重新购建价格相当于账面价值

　　C、重新购建成本是客观的重新购建成本

　　D、建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本

　　E、土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格

　　7、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用(　)等求取该土地的重新购置价格。

　　A、比较法

　　B、收益法

　　C、假设开发法

　　D、基准地价修正法

　　E、长期趋势法

　　8、按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为(　)。

　　A、重建成本

　　B、重置成本

　　C、置换成本

　　D、估算重建成本

　　E、估算重置成本

　　9、引起建筑物物质折旧的因素包括(　)。

　　A、地震

　　B、电梯数量不够

　　C、酸雨

　　D、单行道

　　E、门窗的自然破损

　　10、建筑物功能折旧可以分为(　)。

　　A、功能缺乏折旧

　　B、功能落后折旧

　　C、功能过剩折旧

　　D、城市规划改变

　　E、市场供给的过量或需求不足

　　答案

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查的是成本法概述。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本;应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整;应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。参见教材P287～288。

　　2、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格构成。土地成本、建设成本、管理费用、投资利息和销售税费之和称为开发成本。参见教材P289。

　　3、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格构成。征收国有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用和其他费用。房屋征收补偿费用一般包括被征收房屋补偿费、搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿费;相关费用一般包括房屋征收评估费、房屋征收服务费和政府规定的其他有关费用。其他费用一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。参见教材P292。

　　4、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格构成。销售税费可分为两类：(1)销售税金及附加，包括增值税、城市维护建设税和教育费附加;(2)其他销售税费，包括印花税等。参见教材P297。

　　5、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格构成。直接成本利润率的计算基数是7个项目中的前两项，即土地成本和建设成本。参见教材P298。

　　6、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】 本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的;选项B账面价值是基于历史成本的余值;选项E土地重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本。参见教材P303。

　　7、

　　【正确答案】 AD

　　【答案解析】 本题考查的是重新购建成本的求取思路。求取土地的重新购建成本，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用比较法、基准地价修正法等方法求取。参见教材P304。

　　8、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新购建成本分为重建成本和重置成本。参见教材P304。

　　9、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。选项B是功能缺乏的功能折旧，选项D是外部折旧，规划限制导致的。参见教材P311。

　　10、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧可分为：功能缺乏折旧;功能落后折旧;功能过剩折旧。参见教材P312。