2020房地产估价师考试理论与方法课后试题（八）

　　多项选择题

　　1、收益性房地产包括(　)。

　　A、餐馆

　　B、旅店

　　C、加油站

　　D、农地

　　E、未开发的土地

　　2、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则(　)。

　　A、该房地产的收益价格为136.73万元

　　B、该房地产的收益价格为143.89万元

　　C、以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14

　　D、该房地产的合理经营期限为15年

　　E、该房地产的合理经营期限为20年

　　3、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有(　)。

　　A、收益期应为租赁合同剩余租赁期

　　B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期

　　C、净收益应为合同租金减去运营费用

　　D、净收益应为市场租金减去运营费用

　　E、净收益应为市场租金减去合同租金

　　4、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括(　)。

　　A、直接资本化法

　　B、基于租赁收入测算

　　C、收益乘数法

　　D、基于营业收入测算

　　E、现金流量折现法

　　5、下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有(　)。

　　A、净收益包括有形收益和无形收益

　　B、通常只有客观收益才能用于估价

　　C、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

　　D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

　　E、空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算

　　6、收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有(　)。

　　A、抵押贷款还本付息额

　　B、房地产折旧额

　　C、重置提拨款

　　D、房地产改扩建费用

　　E、所得税

　　7、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有(　)。

　　A、电梯折旧费

　　B、租赁保证金利息

　　C、房地产税

　　D、企业(个人)所得税

　　E、房屋保险费

　　8、在V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有(　)。

　　A、试错法

　　B、移动平均法

　　C、曲线拟合法

　　D、线性内插法

　　E、指数修匀法

　　9、关于报酬率的说法，正确的有(　)。

　　A、市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险

　　B、累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的

　　C、报酬率不包含通货膨胀因素的影响

　　D、报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率

　　E、报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系

　　答案

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。参见教材P218。

　　2、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】 本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。设该房地产的合理经营年限为n，令A-(n-1)b=0，即28-(n-1)×2=0，则n=15。该房地产的收益价格=[(A/Y)-(b/Y2)]×[1-1/(1+Y)n]+(b/Y)×[n/(1+Y)n]=143.89(万元)。以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数=收益价格/年净收益=143.89/28=5.14。参见教材P227～228。

　　3、

　　【正确答案】 AE

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限，净收益为市场租金减去合同租金。参见教材P240、254。

　　4、

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括基于租赁收入测算、基于营业收入测算。参见教材P252。

　　5、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。参见教材P253。

　　6、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。参见教材P253。

　　7、

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业(个人)所得税不计入运营费用。参见教材P253。

　　8、

　　【正确答案】 AD

　　【答案解析】 本题考查的是报酬率的求取方法。Y是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取的。移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。参见教材P264。

　　9、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】 本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。参见教材P265～267。