2020房地产估价师考试理论与方法章节基础试题：路线价法

　　路线价法

　　【例题】路线价法，实际上是一种比较法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是路线价法概述。交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了，所以计算估价对象价格时，只有进行房地产状况调整即可。参见教材P364。

　　【例题】由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是路线价法概述。路线价法不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行房地产状况调整，临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，都是房地产状况修正。参见教材P364。

试题来源:[2020年房地产估价师考试焚题库]:　历年真题+模拟试卷+错题练习

　　房地产估价师培训: 针对每个考生的不同学习状况，进行有对性的讲解、训练、答疑、模考，送真题班+全真摸底评测+评测后讲师点评+多媒体题库+考前直播密训

　　报名资讯答疑|通关课程|模考题库，加入房地产估价师考试交流群：686276821有专门的老师帮忙解答

　　【例题】划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是划分路线价区段。如果路线太长的繁华地段，有时需要将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。注意:“必然是”三个字。参见教材P365。

　　【2013真题】在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的(　)。

　　A.简单算术平均数

　　B.加权算术平均数

　　C.众数

　　D.中位数

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是设定标准临街深度。设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。参见教材P365。

　　解题关键：理解众数的含义，众数，需要修正的情况就会比较少。

　　【例9-1】某临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价。

　　『正确答案』该相邻临街土地的总价计算如下：121.92×(40%+30%)=85.34(万元)。

　　『答案解析』本题考查的是编制价格修正率表。四三二一法则是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%;第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%;第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%;第四个(距离街道最远的)25英尺，价值占整块土地价值的10%。 参见教材P368。

　　【例9-2】例9-1中，如果相邻的临街土地的临街深度为45.72m(即150英尺)，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元?

　　『正确答案』该相邻的临街土地的总价计算如下：

　　121.92×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)

　　=121.92×(100%+9%+8%)

　　=142.65(万元)

　　【例9-3】通过标准临街宗地单价(路线价)求得的一宗临街深度为15.24m(即50英尺)、临街宽度为20.00m的土地总价为85.34万元。标准临街宗地的临街深度为30.48m(即100英尺)，临街宽度为25.00m。假设临街宽度20.00m与临街宽度25.00的差异对土地单价的高低影响不大，请根据四三二一法则，计算标准临街宗地的单价和总价。

　　『正确答案』标准临街宗地的单价和总价计算如下：

　　设临街深度为30.48m、临街宽度为20.00m的土地总价为V，则：

　　V×(40%+30%)=85.34(万元)

　　V=85.34÷(40%+30%)=121.92(万元)

　　标准临街宗地的单价=121.92×10000÷(30.48×20.00)=2000.00(元/㎡)

　　标准临街宗地的总价=2000.00×(30.48×25.00)÷10000=152.40(万元)。

　　【例题】甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有(　)。

　　A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元

　　B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元

　　C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元

　　D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元

　　E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元

　　『正确答案』CE

　　『答案解析』本题考查的是编制价格修正率表。四三二一法则是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%;第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%;第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%;第四个(距离街道最远的)25英尺，价值占整块土地价值的10%。

　　九八七六法则是指超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。参见教材P367。

　　【例题】根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为(　)元/㎡。2013真题

　　A.2000

　　B.2100

　　C.2400

　　D.2520

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是编制价格修正率表。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280=V(40%+30%)，解得V=400万元，V75×20=V×(40%+30%+20%)=360(万元)，临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/(75×20)=2400(元/㎡)，据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400×(1+5%)=2520(元/㎡)。参见教材P367。

　　【2012真题】某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为(　)万元。

　　A.600

　　B.738

　　C.900

　　D.960

　　『正确答案』C

　　【例题】某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是编制价格修正率表。方法1：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度=80%×24/16=120%。方法2：价值比为50%+30%=80%，面积比为16/24=2/3，平均深度价格修正率=80%/(2/3)=120%。参见教材P370。

　　【例题】随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是(　)。

　　A.单独深度价格修正率

　　B.累计深度价格修正率

　　C.平均深度价格修正率

　　D.加权深度价格修正率

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是编制价格修正率表。选项A，单独深度价格修正率是递减的;选项B，累计深度价格修正率是递增的;选项C，平均深度价格修正率也是递减的;选项D，加权深度价格修正率，没有这个概念。参见教材P369。

　　【例题】某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为(　)元/平方米。

　　A.2025

　　B.2250

　　C.2700

　　D.3000

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是计算临街土地的价值或价格。该地块面积=18×50=900平方米，单价=2430000/900=2700元/平方米，单价=路线价×平均深度价格修正率，平均深度价格修正率=[(40+30+20)/100]/(18/24)=1.2，路线价=单价/平均深度修正率=2700/1.2=2250。参见教材P371。