2020房地产估价师考试理论与方法章节基础试题：房地产价格和价值的种类

房地产价格和价值的种类

　　【例题】房地产估价中的价值，一般是指(　)。

　　A.使用价值

　　B.交换价值

　　C.投资价值

　　D.账面价值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。参见教材P85。

　　【例题】就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。参见教材P85。

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　　【例题】在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。卖方市场下，卖方处于主导，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。参见教材P87。

　　【例题】在建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估(　)。

　　A.挂牌底价

　　B.正常市场价格

　　C.竞买人可承受的最高价

　　D.最可能的成交价

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价;而如果是政府部门委托估价，则是挂牌底价。参见教材P86。

　　【例题】下列关于比较价格、成本价格和收益价格关系的表述中，正确的是(　)。

　　A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，成本价格低于收益价格

　　B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于成本价格

　　C.在房地产市场不景气时，成本价格(未扣除经济折旧)大大高于比较价格或收益价格

　　D.比较价格倾向于成交价格，成本价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A，正常市场状态下，比较价值与收益价值基本一致;选项B，市场存在泡沫时，比较价值大于收益价值;选项D，收益价值倾向于最高买价，成本价值倾向于最低卖价，比较价值倾向于成交价格。参见教材P89。

　　【例题】在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于比较法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。成本价值(不考虑外部折旧)大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或市场不景气，反之，说明房地产供不应求或房地产市场景气。参见教材P90。

　　【例题】对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是(　)。

　　A.谨慎价值

　　B.市场价值

　　C.残余价值

　　D.快速变现价值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。一般市场价值在价值类型中评估值最大。参见教材P90～93。

　　【例题】房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于(　)。

　　A.市场价值

　　B.清算价值

　　C.快速变现价值

　　D.投资价值

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。参见教材P91。

　　【例题】在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。参见教材P92。

　　投资实现的条件：投资价值≧市场价值，可以投资。

　　房地产估价通常是评估市场价值;房地产估价师有时评估投资价值，为投资者决策提供参考。如土地出让市场中，参与者委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为确定投标报价、最高出价等提供参考依据——投资价值评估。

　　【例题】某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为(　)。

　　A.市场价值

　　B.投资价值

　　C.谨慎价值

　　D.在用价值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建立在个别判断基础上的，属于投资价值。参见教材P91。

　　【例题】关于投资价值和市场价值的说法，正确的有(　)。

　　A.市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

　　B.投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同

　　C.投资价值趋向于市场价值

　　D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

　　E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B，投资价值和市场价值采取收益法评估时，市场价值采取社会一般收益率，而投资价值采取投资者要求的最低收益率。选项C，投资价值和市场价值的形成视角和基础不同。参见教材P90～92。

　　【例题】对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值和投资价值的关系是不一定的。投资价值大于市场价值，投资者会投资。投资价值小于市场价值，投资者放弃投资。参见教材P90～92。

　　【例3-1】某商品住宅小区在建工程的建设用地面积25000m2，拟建总建筑面积为50000m2、共500套住房。该工程已完成总投资的80%，房地产开发企业以5000元/m2的价格预售了其中100套、建筑面积总计为10000m2的住房，预购人平均按房价的70%办理了住房抵押贷款。房地产开发企业曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为1860万元。

　　房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。当地同类在建工程的抵押率一般为60%。请求取该在建工程的再次抵押价值。

　　『答案解析』该在建工程的再次抵押价值求取如下：

　　该在建工程的再次抵押价值

　　=20000×[(50000-10000)/50000]-1860/60%-500

　　=12400(万元)

　　【例题】在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括(　)。

　　A.拖欠建设工程价款

　　B.已抵押担保的债权数额

　　C.房地产变卖处置费用

　　D.诉讼费用

　　E.其他法定优先受偿款

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。参见教材P95。

　　【例题】在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是(　)。

　　A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

　　B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失

　　C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

　　D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，不包含土地价值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项，排除AD。焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。参见教材P96。

　　【例题】下列关于价值类型的表述中，错误的是(　)。

　　A.现状价值为市场价值

　　B.投资价值属于非市场价值

　　C.市场价值的前提之一是继续使用

　　D.同一估价对象可能有不同类型的价值

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。参见教材P92。

　　【例题】房地产的现状价值小于房地产的市场价值。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。

　　【例题】下列属于成本租金构成的内容有(　)。

　　A.折旧费

　　B.维修费

　　C.管理费

　　D.保险费

　　E.房产税

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。成本租金包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税。商品租金和成本租金的差别，多3个项目——保险费、地租、利润。参见教材P94。

　　【例题】下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有(　)。

　　A.完全产权价值

　　B.出租人权益价值

　　C.快速变现价值

　　D.承租人权益价值

　　E.残余价值

　　『正确答案』CE

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值;残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。参见教材P90。

　　【例题】采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为(　)元/m2。

　　A.3700

　　B.4040

　　C.4250

　　D.5300

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价=2100/2=1050元/m2，单价=3200+1050=4250元/m2。参见教材P105。

　　【例题】甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲地块楼面地价=3000/1.6=1875元/m2，乙地块楼面地价=3500/1.8=1944.44元/m2。当其他条件相同时，购买甲地块比购买乙地块更经济。参见教材P105。

　　【2012年真题】甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年;乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济(假设土地报酬率为6%)。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。

　　V∞=V40/[1-1/(1+6%)40]

　　=1400/[1-1/(1+6%)40]=1550.77(万元/m2)

　　甲土地的楼面地价=1263.89/4=387.69(元/m2)。

　　V∞=V50/[1-1/(1+6%)50]

　　=900/[1-1/(1+6%)50]=951.66(万元/m2)

　　乙土地的楼面地价=854.14/2.5=380.67(元/m2)。

　　乙土地的楼面地价<甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。参见教材P105。

　　【例题】一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

　　(1)要求在成交日期一次性付清;

　　(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折;

　　(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;

　　(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;

　　(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

　　上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是(　)。

　　A.第(1)、(3)种情况

　　B.第(3)、(4)、(5)种情况

　　C.第(2)、(4)种情况

　　D.第(2)、(4)、(5)种情况

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。(1)名义价格与实际价格相同;(3)由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB可以排除。(5)肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。参见教材P106～107。

　　【例题】关于评估带租约房地产的说法，错误的有(　)。

　　A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

　　B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

　　C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

　　D.房屋征收评估应评估无租约限制价值

　　E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A应该无影响，无租约限制则无合同租金，无租约限制价值有时又称为完全产权价值，合同租金与市场租金的差异对其没有影响。选项B应该评估出租人的权益价格;选项C错误，合同租金低于市场租金，则出租人权益价值<无租约限制价值，承租人权益价值为正。如果合同租金>市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，承租人权益价值为负。选项E承租人的权益价值就是按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。考试时可以联系实际印证。参见教材P99。

　　【例题】下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是(　)。

　　A.原始价值高于账面价值

　　B.投资价值高于市场价值

　　C.谨慎价值低于市场价值

　　D.快速变现价值低于市场价值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。

　　投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而、不同，所以选项B错误。账面价值在历史成本计量下，是指一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额。参见教材P90～93、P101。