2020房地产估价师考试理论与方法章节基础试题：房地产的特性

房地产的特性

　　【2012年真题】关于房地产位置固定性的说法，错误的是(　)。

　　A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场

　　B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

　　C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费

　　D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是不可移动。房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。参见教材P60。

　　【例题】任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的(　)特性决定的。

　　A.易受限制

　　B.相互影响

　　C.独一无二

　　D.不可移动

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是不可移动。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境(如当地的制度政策、社会经济发展状况、邻里关系等)。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。选项A是个具有极强干扰性的选项。因为房地产不可移动，所以使用受限。如果是多选题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。参见教材P60～61。

　　【例题】房地产的独一无二特性导致了(　)。

　　A.难以出现相同房地产的大量供给

　　B.房地产市场不能实现完全竞争

　　C.房地产交易难以采取样品交易的方式

　　D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

　　E.房地产价值量大

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是独一无二。房地产的独一无二性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。此外，房地产交易不宜采取样品交易方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房(或样板间)、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地查看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。参见教材P61。

　　【例题】房地产供给有限特性的本质是(　)。

　　A.土地总量有限

　　B.房地产的不可移动性

　　C.房地产的独一无二性

　　D.房地产的价值量大

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是供给有限。房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地总量不能增加。如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就不会这么重要，因为目前相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。参见教材P62～63。

　　【2013年真题】房地产利用中存在外部性，这体现了房地产(　)的特性。

　　A.不可移性

　　B.独一无二

　　C.相互影响

　　D.用途多样

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是相互影响。一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。参见教材P64。

　　【2012年真题】不同房地产的变现能力不同。房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是难以变现。不同类型的房地产在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同，影响某宗房地产变现能力的因素主要有：(1)通用性;(2)独立使用性;(3)可分割转让性;(4)区位;(5)开发程度;(6)价值大小;(7)市场状况。参见教材P66～67。

　　【例题】对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有(　)。

　　A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

　　B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

　　C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱

　　D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱

　　E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

　　【2013年真题】城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值;通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。

　　【例题】房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于(　)引起的。

　　A.装饰装修改造

　　B.通货膨胀

　　C.需求增加

　　D.改进物业管理

　　E.周围环境改善

　　『正确答案』CE

　　『答案解析』本题考查的是保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变。选项AD属于投资增值而非自然增值;选项B属于保值而非自然增值。参见教材P67。