2020房地产估价师理论与方法预习试题（十）

　　单选题

　　1、除了城镇土地使用税和(　)因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。

　　A、契税

　　B、财产税

　　C、不动产税

　　D、耕地占用税

　　2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是(　)。

　　A、征用期间导致房屋毁损的价值损失

　　B、征用造成的家具、物资等动产搬迁费用

　　C、征用期间租赁经营损失

　　D、征用期间市场上类似房地产的增值差价

　　3、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为(　)元。

　　A、5000

　　B、12574

　　C、12650

　　D、13911

　　4、某商务楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2，共50套住房。经评估，该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/m2，平均每套住房的市场租金是3000元/月，在受损状况下的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况，该住宅在不修复情况下的价值减损额是(　)万元。

　　A、150

　　B、450

　　C、600

　　D、900

　　5、目前，建设用地使用权出让的方式不包括(　)。

　　A、招标

　　B、拍卖

　　C、挂牌和协议

　　D、自由买卖

　　6、根据《城市房地产管理办法》，下列有关房地产行政管理对房地产估价的需要，表述正确的是(　)。

　　A、采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价

　　B、基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约

　　C、房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价

　　D、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产

　　7、估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中(　)是估价主体。

　　A、估价报告的使用者

　　B、估价服务的需求者

　　C、估价委托人

　　D、房地产估价机构和注册房地产估价师

　　8、一个估价项目中的价值类型，本质上是由(　)决定的。

　　A、估价委托人

　　B、估价师

　　C、估价目的

　　D、估价对象

　　9、关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是(　)。

　　A、确定价值时点在先，得出评估价值在后

　　B、得出评估价值在先，确定价值时点在后

　　C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行

　　D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以

　　10、下列关于估价依据的表述中，正确的是(　)。

　　A、选取估价依据应具有针对性，主要是根据价值时点和估价对象来选取

　　B、估价机构不得制定严于估价标准的企业标准

　　C、《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最低的估价标准

　　D、不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是对房地产估价的需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。参见教材P18。

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是对房地产估价的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。参见教材P20。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是对房地产估价的需要。损失=污染治理费用+损失的租金净收益的现值=5000+3000×(1-15%)×(P/A，0.5%，3)=5000+3000×(1-15%)×(1/0.5%)×[1-1/(1+0.5%)3]=12574.13(元)。参见教材P21～23。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是对房地产估价的需要。(9000-7800)×5000=600(万元)。参见教材P21～23。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是对房地产估价的需要。目前，建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌、协议等方式。参见教材P24。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是对房地产估价的需要。选项A正确，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价;选项B错误，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布;选项C错误，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报;选项D错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。参见教材P26。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的要素。估价当事人是指与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。参见教材P28～29。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的要素。在一个估价项目中，价值类型不是随意确定的，应根据估价目的来确定。参见教材P33。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的要素。确定价值时点应在先，得出评估价值应在后。参见教材P33。

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的要素。选项A错误，选取估价依据应具有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取;选项B错误，鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准;选项C错误，《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线;选项D正确，不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。参见教材P34。