2020房地产估价师理论与方法预习试题（四）

　　判断题

　　1.标准价调整法中，进行房地产分组时，为确保估价结果的准确性，分组越小，组内房地产越相似越好。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是标准价调整法。从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从而需要调整的因素就会越少。但如果分组过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测算标准房地产价值或价格的需要。参见教材P379。

　　2.修复成本法，主要用于评估不可修复的房地产价值减损额。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是修复成本法。修复成本法主要用于评估可修复的房地产价值减损额。不可修复的价值减损额用损失资本化法评估。参见教材P380。

　　3.长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产在未来较长时期内获得收益的变动规律，推测和判断房地产价格的方法。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法概述。不需要了解收益方面的信息，只要知道过去的历史价格信息就可以。参见教材P384。

　　4.长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。参见教材P384。

　　5.运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是平均增减量法。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。参见教材P388。

　　6.移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数，形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列，借以消除价值、价格短期波动的影响，显现出价值、价格变动的基本发展趋势。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是移动平均法。移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数，形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列，借以消除价值、价格短期波动的影响，显现出价值、价格变动的基本发展趋势。参见教材P390。

　　7.一般房地产价格越高，则房地产价格上涨趋势越强。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法的作用。房地产价格上涨或下降趋势的强弱，与房地产目前的价格高低无关。参见教材P392。

　　8.估价报告使用期限的表达形式为：自××××年××月××日起至××××年(××个月、××日)内有效。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是估价报告使用限制。自××年××月××日起至××年××月××日止;自××年××月××日起计算××年(××个月、××日)。参见教材P420。

　　9.房屋征收评估的价值时点是对被征收房屋的实地查勘日。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是价值时点的确定。房屋征收评估的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见教材P403。

　　10.司法拍卖估价一般为房地产拍卖估价，不为整体资产拍卖估价。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是估价对象的确定。司法拍卖估价一般为房地产拍卖估价，但也可能为整体资产拍卖估价。参见教材P405。

　　11.房屋征收评估时，被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，估价师可以不做任何处理。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是实地查勘估价对象的实施和记录。房屋征收评估应由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。参见教材P413。