房地产估价师理论与方法试题及答案解析

　　答案选IT

　　1.某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为(　)万元。

　　A.572.21　　　　　B.765.85

　　C.791.24　　　　　D.912.62

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法运用。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.24万元。参见教材P354。

　　2.一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是(　)。

　　A.业主自行开发前提

　　B.自愿转让开发前提

　　C.被迫转让开发前提

　　D.持续经营前提

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见教材P341。

　　3.房地产司法拍卖估价采用假设开发法评估时，一般采用的估价前提是(　)。

　　A.业主自行开发前提

　　B.自愿转让开发前提

　　C.被迫转让开发前提

　　D.持续经营前提

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法的估价前提。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般采用“被迫转让开发前提”。参见教材P342。

　　4.某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产土地价值为(　)万元。

　　A.1500

　　B.1545

　　C.2500

　　D.2945

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是剩余技术。土地价值=房地产收益/综合资本化率-建筑物价值=500/11%-3000=1545.45万元。参见教材P276。

　　5.对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分别赋予权重0.35、0.20、0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为(　)元/m2。

　　A.8230.5

　　B.8112.5

　　C.8080.0

　　D.8075.0

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是计算最终比较价值。虽然给了权重，但是要求的还是简单算术平均数。最终比较价值=(8000+8500+7800+8150)/4=8112.5元/m2。参见教材P206。

　　判断题

　　1.一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见教材P341。

　　2.建设期的时间从开工日开始，到竣工日截止。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是后续开发经营期。建设期是从取得估价对象日开始，到竣工日截止。题目中说的是建造期。参见教材P347。

　　3.在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。投资人站在自己特定立场上做的投标报价，是个人意见，属于投资价值。参见教材P339。

　　4.采用假设开发法的静态分析法估价时，应计息项目包括后续的建设成本、管理费用、销售费用和销售税费等。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是后续开发的必要支出。销售税费是不计算利息的。一般假设销售税费在销售时才缴纳，没有计算利息的计息期。参见教材P348。

　　5.折现率是假设开发法在采用动态分析法时的一个重要参数，其实质是房地产开发投资所要求的收益率，包含了资金的利率和开发利润率两部分。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是折现率。折现率是假设开发法在采用动态分析法时的一个重要参数，其实质是房地产开发投资所要求的收益率，包含了资金的利率和开发利润率两部分。参见教材P350。