2019房地产估价师考试理论与方法考前冲刺模拟题（四）

　　判断题

　　1.建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，更换经济寿命较短的构件的费用，或在未来持有期结束前需要更换的构件的费用，属于运营费用。建筑物的折旧费用和土地取得费用摊销不包括在运营费用中。参见教材P253。

　　2.建筑物剩余经济寿命，就是从其竣工日开始到其经济寿命结束时为止的时间。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。参见教材238。

　　3.某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。本题中的折旧费只有60万元。参见教材P253。

　　4.若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是直接资本化法概述。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=2.5。参见教材P267。

　　5.资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。参见教材P270。

　　6.在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。在净收益每年不变，但收益期为有限年的情况下，资本化率和报酬率的关系为：R=Y(1+Y)n/[(1+Y)n-1]。参见教材P270。

　　7.当净收益流无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是未来第一年的净收益与价值的比率，报酬率是各年净收益折算为收益现值时的折现率。当净收益率无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。参见教材P271。

　　8.在房地产交易实例收集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是搜集交易实例的要求。了解交易双方的名称、关系以及交易目的，才能据以判断交易情况是否正常，交易价格是否是正常价格。参见教材P179。

　　9.市场状况调整，就是将可比实例在价值时点的价格，调整为其成交日期的价格。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的内容。市场状况调整，就是将可比实例在成交日期的价格，调整为价值时点的价格。参见教材P194。

　　10.实物状况比较、调整的内容很多，对建筑物来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地产价格的因素。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的内容。实物状况比较、调整的内容很多，对建筑物来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地产价格的因素。参见教材P198。