2019房地产估价师考试理论与方法考前冲刺模拟题（三）

　　判断题

　　1.资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利率”，用相对量来反映为“利息”。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是收益法的理论依据。资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。参见教材P217。

　　2.某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是收益法适用的估价对象。该住宅空置无实际收益，但是具有潜在收益，可以参照市场上类似住宅的租金，作为收益估算其收益价值。参见教材P218。

　　3.预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67年。参见教材P228。

　　4.运用收益法评估，选用公式时，如果测算持有期，则选用“全剩余寿命模式”估价，如果测算收益期，则选用“持有加转售模式”估价。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。运用收益法评估，选用公式时，如果测算持有期，则选用“持有加转售模式”估价;如果测算收益期，则选用“全剩余寿命模式”估价。参见教材P235。

　　5.出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。出租型房地产没有销售收入。参见教材P252。

　　6.求取出租房地产的净收益时，对于出租人应负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用和租赁税费。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素(地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润)，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。参见教材P254。

　　7.运用收益法计算运营费用时，运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，其中由出租人承担的部分不应计入。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等，具体应根据合同租金的内涵决定取舍，其中由承租人负担的部分不应计入。参见教材P254。

　　8.收益法中的运营费用不包含房地产折旧额，这里的房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。收益法中运营费用不包含房地产折旧额，这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，不包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。参见教材P253。

　　9.房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以投资者要求的报酬率可以略低。参见教材P257。

　　10.某收益性房地产建筑物剩余经济寿命为30年，土地使用权剩余年限为40年，该房地产现在的价值，只需要计算该房地产现在到将来30年内的收益现值即可。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是收益期和持有期的测算。该房地产现在的价值包括两个部分，一个是现在到将来30年内的收益现值，还有一个是30年后至40年末的土地使用权的价值，二者加总才是该房地产现在的价值。参见教材P239。