2019房地产估价师理论与方法巩固提分试题（十）

　　多选题

　　1.在校核测算结果时，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有(　)。

　　A.隐含的估价对象范围不同

　　B.参数选取不合理

　　C.估价作业日期不同

　　D.价值类型选取不合理

　　E.选用的估价方法不切合估价对象

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是测算结果的校核和分析比较。选项C作业日期不能成为测算结果之间有较大差异的理由;选项D是估价基本事项，早就定了，也不应该是测算结果之间有较大差异的理由。参见教材P414。

　　2.下列关于价值类型的说法中，正确的是(　)。

　　A.房地产征收估价评估的是谨慎价值

　　B.法院拍卖房地产评估的是快速变现价值

　　C.房地产抵押估价评估的是谨慎价值

　　D.房地产开发投资评估的是投资价值

　　E.房地产开发投资评估的是市场价值

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是价值类型的确定。选项A错误，房地产征收估价评估的是市场价值;选项B错误，法院拍卖房地产评估也是市场价值;选项E错误，房地产开发投资评估的是投资价值。参见教材P407。

　　3.应该在估价技术报告中说明的内容包括(　)。

　　A.估价委托人

　　B.估价对象的最高最佳利用分析

　　C.估价方法适用性分析

　　D.估价依据

　　E.估价测算过程

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是估价技术报告。选项AD属于估价结果报告中的内容。参见教材P421～422。

　　4.保存的估价资料应全面、完整，一般包括(　)。

　　A.估价报告

　　B.估价委托书

　　C.估价中的不同意见记录

　　D.外部专业帮助的专业意见

　　E.内部意见

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：(1)估价报告;(2)估价委托书和股价委托合同;(3)估价所依据的估价委托人提供的资料;(4)估价项目来源和沟通情况记录;(5)估价作业方案;(6)估价对象实地查勘记录;(7)估价报告内部审核记录;(8)估价中的不同意见记录;(9)外部专业帮助的专业意见。参见教材P424。

　　5.下列有关报酬率的求取方法，描述正确的是(　)。

　　A.在V=A/Y的情况下，报酬率通过Y=A/V来求取，此为市场提取法

　　B.为了避免偶然性，市场提取法中应尽量收集较多的可比实例，求其净收益与价格之比的平均数

　　C.累加法中，报酬率的求取要加上投资带来的优惠率

　　D.在收益法估价中，广泛使用的是名义净收益

　　E.市场提取法中，对求出的报酬率应进行适当的调整

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是报酬率的求取方法。选项C错误，在累加法中，报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。参见教材P265。

　　6.运用直接资本化法估价，根据估价对象不同，采用的资本化率包括(　)。

　　A.加权平均资本化率

　　B.综合资本化率

　　C.建筑物资本化率

　　D.土地资本化率

　　E.权益资本化率

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是投资组合技术。运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同。相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。参见教材P272。

　　7.房地产估价职业道德的主要内容包括(　)。

　　A.应主动回避与自己有利害关系的房地产估价业务

　　B.应正直诚实，不得作任何虚假的估价

　　C.应多承接估价业务，超出自己专业胜任能力的估价业务也要积极争取

　　D.应对估价对象进行认真的实地查勘

　　E.应保守在执业活动中知悉的当事人的商业秘密

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。选项C错误，房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力和本机构业务范围的估价业务。参见教材P37～38。

　　8.目前我国的技术规范和职业道德规范包括(　)。

　　A.房地产估价基本术语标准

　　B.房地产估价规范

　　C.房地产抵押估价指导意见

　　D.国有土地上房屋征收评估办法

　　E.注册房地产估价师管理办法

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。目前我国的技术规范和职业道德规范有4个：房地产估价规范;房地产估价基本术语标准;房地产抵押估价指导意见;国有土地上房屋征收评估办法。选项E不属于技术规范和职业道德规范。参见教材P11。

　　9.下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有(　)。

　　A.房地产抵押估价

　　B.房屋征收评估

　　C.房地产转让估价

　　D.房地产火灾保险估价

　　E.房地产司法拍卖估价

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响。看相应的估价目的下，租赁合同是否继续有效。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。参见教材P99。

　　10.为国有土地上房屋征收补偿目的而进行的估价，应(　)。

　　A.对于房屋租赁的影响，视为无租约限制的房地产来估价

　　B.视为有租约限制的房地产来估价

　　C.考虑房屋租赁者的意见

　　D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定

　　E.对于房屋抵押的影响，视为无抵押限制的房地产来估价

　　『正确答案』AE

　　『答案解析』本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。参见教材P99。