2019房地产估价师理论与方法巩固提分试题（八）

　　多项选择题

　　1、与非专业估价相比，专业估价的特点包括(　)。

　　A、是一种专业意见

　　B、估计价格或价值

　　C、实行有偿服务

　　D、承担法律责任

　　E、估价作业日期长

　　2、有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有(　)。

　　A、价值是内在的、客观的和相对稳定的

　　B、房地产的价值是房地产真实所值

　　C、房地产的价格围绕其价值上下波动

　　D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况

　　E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定

　　3、房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的(　)。

　　A、独一无二

　　B、寿命长久

　　C、供给有限

　　D、价值量大

　　E、保值增值

　　4、房地产租赁包括(　)。

　　A、房屋租赁

　　B、土地租赁

　　C、土地使用权出租

　　D、动产租赁

　　E、不动产租赁

　　5、由于具有(　)特性，房地产是一种良好的用于担保债务履行的财产。

　　A、保值增值

　　B、价值量大

　　C、不可移动

　　D、寿命长久

　　E、独一无二

　　6、在房地产抵押中，需要进行房地产估价的环节包括(　)。

　　A、初次抵押中的抵押价值评估

　　B、再次抵押中的抵押价值评估

　　C、续贷抵押中的抵押价值评估

　　D、处置抵押中的市场价值评估

　　E、租赁抵押中的权益价值评估

　　7、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有(　)。

　　A、企业所得税

　　B、个人所得税

　　C、印花税

　　D、增值税

　　E、契税

　　8、下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有(　)。

　　A、征收的实质是强制收买

　　B、征用的实质是强制使用

　　C、征收是一种强制的临时使用房地产的行为

　　D、征用是所有权的改变，不返还

　　E、征收、征用都是无偿的，不给予补偿

　　9、在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有(　)。

　　A、土地价值

　　B、电器设备价值

　　C、特许经营权

　　D、商誉

　　E、债权债务

　　10、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于(　)。

　　A、体现估价师的专业胜任能力

　　B、反映估价师的职业道德

　　C、保护估价师和估价机构

　　D、保护估价报告使用人

　　E、规避估价风险

　　11、下列房地产估价活动中，符合职业道德的行为有(　)。

　　A、某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

　　B、某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助

　　C、房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人商业机密

　　D、估价委托人对估价结果提出了明确要求，某估价机构按其要求完成了估价

　　E、某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

　　答案

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：(1)由专业机构和专业人员完成;(2)提供的是专业意见;(3)具有公信力;(4)实行有偿服务;(5)承担法律责任。参见教材P2。

　　2、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”;价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生的、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或交易者之间的利害关系甚至无知等原因，时常出现“低值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况。参见教材P6。

　　3、

　　【正确答案】 AD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的必要性。一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才需要专业估价。因为独一无二，无法简单参照其他房地产的价格;因为价值量大，所以评估结果重要，并且可以承受专业估价服务费用。参见教材P12。

　　4、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是对房地产估价的需要。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权出租。参见教材P15。

　　5、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是对房地产估价的需要。由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于担保债务履行的财产。参见教材P16。

　　6、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是对房地产估价的需要。房地产抵押对房地产估价的需要主要有下列5种：(1)初次抵押估价;(2)再次抵押估价;(3)续贷抵押估价;(4)抵押期间估价;(5)抵押房地产处置估价。参见教材P17。

　　7、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是对房地产估价的需要。选项E是专门针对房地产设置的税种。中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税;另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。参见教材P17～18。

　　8、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 本题考查的是对房地产估价的需要。选项C错误，征用是一种强制的临时使用房地产的行为;选项D、E错误，征收是所有权的改变，不返还;征收、征用都不是无偿的，必须依法给予补偿。参见教材P19～20。

　　9、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的要素。房地产的估价中，土地、建筑物、土地与建筑物的综合体是三种基本存在形态，同时房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值。参见教材P32。

　　10、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的要素。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。参见教材P35。

　　11、

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价职业道德。选项A，因为存在利益相关关系，应该回避;选项D，估价师不得迎合委托人的估价结果要求;选项E，不得允许他人使用自己的名义。参见教材P37～38。