2019房地产估价师理论与方法精选试题（六）

　　多项选择题

　　1、在运用成本法时最主要的有(　)。

　　A、区分计划成本和实际成本

　　B、区分实际成本和客观成本

　　C、结合实际成本来确定评估价值

　　D、结合实际开发利润来确定评估价值

　　E、结合市场供求分析来确定评估价值

　　2、下列有关土地成本，描述错误的有(　)。

　　A、征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍

　　B、每一农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍

　　C、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均产值的15倍

　　D、土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年年均产值的15倍

　　E、对于可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费

　　3、征收集体土地的土地成本中，征地补偿安置费用包括(　)。

　　A、土地补偿费

　　B、安置补助费

　　C、地上附着物和青苗的补偿费

　　D、建设用地使用权出让金等土地有偿使用费用

　　E、安排被征地农民的社会保障费用

　　4、房地产价格构成中的建设成本包括(　)。

　　A、取得建设用地使用权时的出让金或转让金

　　B、基础设施建设费

　　C、开发期间税费

　　D、勘察设计和前期工程费

　　E、开发利润

　　5、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括(　)。

　　A、土地成本

　　B、建设成本

　　C、销售费用

　　D、销售税费

　　E、销售利润

　　6、运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括(　)。

　　A、项目选址是否适当

　　B、建设成本偏高

　　C、运营费用是否客观

　　D、工程施工质量优劣

　　E、该类房地产市场供求状况

　　7、下列关于重新购建成本的说法中，正确的有(　)。

　　A、建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本

　　B、重新购建成本是在价值时点的成本

　　C、重新购建成本是客观的成本

　　D、建筑物的重新购建成本是全新状况下的成本

　　E、土地的重新购建成本是法定最高出让年限状况下的成本

　　8、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有(　)。

　　A、评估对象土地取得成本为196万元

　　B、应计算利息项目的总金额为535万元

　　C、土地取得成本的计息期为1.5年

　　D、土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

　　E、开发利润为64.20万元

　　9、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有(　)。

　　A、功能落后

　　B、功能缺乏

　　C、环境污染

　　D、交通拥挤

　　E、正常使用的磨损

　　10、导致建筑物功能折旧的原因可能是(　)。

　　A、功能缺乏折旧

　　B、功能落后折旧

　　C、功能过剩折旧

　　D、城市规划改变

　　E、市场供给的过量或需求不足

　　答案

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 BE

　　【答案解析】 本题考查的是成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本;应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整;应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。参见教材P287～288。

　　2、

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】 本题考查的是土地成本。选项B错误，每一农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍;选项D错误，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年年均产值的30倍。参见教材P290～291。

　　3、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是土地成本。征收集体土地的土地成本中，土地征收补偿费用包括：(1)土地补偿费;(2)安置补助费;(3)地上附着物和青苗的补偿费;(4)安排被征地农民的社会保障费用。建设用地使用权出让金等土地有偿使用费用也是征收集体土地下的土地成本之一，但不属于征地补偿安置费用。参见教材P290～291。

　　4、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】 本题考查的是建设成本。选项A“取得建设用地使用权时的出让金或转让金”属于土地成本;选项E“开发利润”也不属于建设成本。参见教材P292～293。

　　5、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是投资利息。投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般在销售的时候才支付，因而计算利息时间为0。销售利润不形成对资金的占用，也不计算利息。参见教材P294。

　　6、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】 本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣、产权是否有瑕疵，在建工程是否停工、烂尾，以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。参见教材P302。

　　7、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是重新购建成本的内涵。土地是在价值时点状态下的剩余年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新购建成本就是30年住宅用地使用权的成本，而不是70年的成本。参见教材P303。

　　8、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查的是重新购建成本的求取思路。(1)由于类似工业用地的重新购建价格为200万元(50年建设用地使用权)，估价对象剩余土地使用权年限为45年，则估价对象土地取得成本=200×[1-(1+6%)-45]/[1-(1+6%)-50]≈196(万元);(2)应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用=196+300+15+20=531(万元);

　　(3)土地取得成本之外其他计息项目=(300+15+20)×[(1+6.31%)1.5/2-1]=15.73(万元);(4)投资利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)，开发利润=12%×(196+300+15+20)=0.12×531=63.72(万元)。参见教材P304。

　　9、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。选项AB为功能折旧，选项E为物质折旧。参见教材P312。

　　10、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧可分为：功能缺乏折旧;功能落后折旧;功能过剩折旧。参见教材P312。