2019房地产估价师理论与方法精选试题（五）

　　单项选择题

　　1、价值时点的修复成本作为折旧额的项目为(　)。

　　A、可修复项目

　　B、不可修复项目

　　C、短寿命项目

　　D、长寿命项目

　　2、某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为(　)万元。

　　A、1838.00

　　B、1843.55

　　C、1845.87

　　D、1850.00

　　3、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2每年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2每年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为(　)万元。

　　A、78

　　B、102

　　C、180

　　D、302

　　4、某栋旧办公楼电梯落后，如果将电梯更换为功能更先进的新电梯，估计拆除费用2万元，残值3万元，安装新电梯需要180万元，比在同类建筑物内随同安装多花费20万元，旧电梯的重置价格为60万元，累计折旧50万元。该电梯因为功能落后的折旧额为(　)万元。

　　A、26

　　B、27

　　C、28

　　D、29

　　5、某国有建设用地上建造的商场，出让年限为40年，土地使用权届满时，土地及地上建筑物由国家无偿收回。建设期3年，商场建筑物经济寿命60年。用成本法估算该商场价值时，计算建筑物折旧时，应该选取的总折旧年限为(　)年。

　　A、37

　　B、40

　　C、57

　　D、60

　　6、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是(　)年。

　　A、37

　　B、40

　　C、60

　　D、63

　　7、某幢旧办公楼，在其建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，土地使用权出让合同约定不可续期。建筑物经济寿命为60年，该建筑物的折旧年限应为(　)年。

　　A、45

　　B、50

　　C、55

　　D、60

　　8、土地重置分为重新购置价格和重新开发成本，重新开发成本通常采用(　)求取。

　　A、比较法

　　B、准地价修正法

　　C、成本法

　　D、假设开发法

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是分解法。对可修复项目，估算其在价值时点的修复成本作为折旧额。参见教材P321。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是分解法。2000-150-0.8÷9%×[1-1÷(1+9%)15]=1843.55(万元)。参见教材P323。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额=[803×(1-10%)-730×(1-15%)]×2500×[1-1/(1+7.5%)30]/ 7.5%=301.76(万元);没有电梯的功能折旧额=房地产价值增加额-随同增加电梯费用=301.76-200=101.76(万元)。参见教材P323。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是分解法。旧电梯的账面余值为60-50=10(万元) (剩余未提折旧，拆除后就报废了，因而要作为折旧);拆除的净支出为2-3=-1(万元);安装多花费20万元，(即单独安装比随同安装多花费的价值);功能落后的折旧=10-1+20=29(万元)。参见教材P325。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。土地使用权早于建筑物经济寿命到期，并且到期国家无偿收回，则以土地使用权到期的时间计算总折旧年限。参见教材P327。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在建设用地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60+3-40=23(年)，60-23=37(年)。参见教材P328。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60-5-50=5(年)，60-5=55(年)。参见教材P328。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是成本法总结。土地重置成本分为土地重新购置成本和土地重新开发成本，重新购置成本可采用比较法、基准地价修正法求取，重新开发成本可采用成本法求取。参见教材P331。